Nieruchomościowe fundusze mają pod górkę

Rynek nieruchomości komercyjnych w USA ugina się pod ciężarem wysokich stóp procentowych i spadku popytu na biurowce po pandemii COVID. W efekcie jedynie w tym roku REIT-y nieruchomościowe na amerykańskich giełdach pospadały o kilkadziesiąt procent.

Reklama

Niezbyt zyskowne są w tym roku także luksemburskie fundusze akcji sektora nieruchomościowego, których na polskim rynku znajdziemy kilka (m.in. Franklin Global Real Estate Fund, czy Schroder ISF Global Cities). Większość z nich jedynie w tym roku traci od małych kilku do nawet kilkunastu procent, w zależności od waluty, w której wyceniane są tytuły uczestnictwa. W okresie ostatnich dwóch lat straty sięgają nawet 40 proc. Na tym tle nieźle wypadają krajowe fundusze inwestujące na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Nie ma ich wprawdzie wiele, bo zaledwie dwa, ale w obu przypadkach stopy zwrotu są w tym dodatnie. 

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

PKO Nieruchomości Komercyjnych FIZAN zyskuje od początku roku niecałe 2 proc., ale w skali dwóch lat jest 14 proc. nad kreską, a przez trzy lata zarobił 22 proc.  

- Zdecydowaną większość nieruchomości wchodzących w skład portfela stanowią tzw. parki handlowe na terenie Polski, które w ostatnich latach mocno zyskiwały na popularności. Źródłem wzrostu wyceny certyfikatów/wypłaty dochodu („dywidend”) funduszu są przede wszystkich dochody z najmu, ale również wzrost wartości nieruchomości w portfelu. Segment, w którym operujemy, tj. przede wszystkim parki handlowe jest w stabilnej, dobrej kondycji. Jego specyfika sprawia, że stosunkowo suchą stopą przeszedł nawet okres obostrzeń z okresu pandemii COVID-19. Dobra kondycja konsumentów w Polsce przekłada się na wysoką jakość umów najmu i tym samym rentowność inwestycji w tym segmencie polskiego rynku nieruchomości - wyjaśnia Michał Ziętal, dyrektor biura komunikacji inwestycyjnej i analiz PKO TFI.

Z kolei AGIO Nieruchomości Komercyjnych FIZAN jest od początku roku niemal 5 proc. na plusie, ale już w ujęciu trzyletnim zyskuje niespełna 1 proc. Co jest źródłem tych zysków?

- Fundusz ANK posiada w aktywach obligacje spółek inwestujących w nieruchomości. Obligacje nie są notowane, więc ich wycena dokonywana jest przez profesjonalny, niezależny podmiot, który każdorazowo dyskontuje przepływy z obligacji stopą odpowiednią do walorów porównywalnych implikowanym ryzykiem. Niewielka obecnie dywersyfikacja portfela i zmiany stopy dyskontowej wpływają na relatywnie duże wahania jednostki - wyjaśnia Michała Szukalski, zarządzający AgioFunds TFI. - Po zawirowaniach poprzednich lat (COVID, wojna na Ukrainie) widać wyraźną stabilizację. Podpisane umowy najmu pracują stosunkowo dobrze, dzięki wbudowanym klauzulom inflacyjnym. Gorzej jest z nowymi umowami – jest poszukiwanie „okazji” wśród potencjalnych najemców. Ożywił się również rynek obejmujący transakcje powierzchniami komercyjnymi, jednak oczekiwane przez kupujących stopy zwrotu są wyraźnie wyższe niż kilka lat temu. Ma to oczywiście związek z wyższymi stopami procentowymi i znacznie większą paletą możliwych, rentownych lokat oferowanych obecnie na rynku - dodaje.

Krajobraz po burzy

Nieruchomości komercyjne, przede wszystkim powierzchnie biurowe (ok. jedna czwarta wszystkich nieruchomości komercyjnych w USA), ucierpiały w wyniku pandemii, która doprowadziła do lockdownów i częściowej reorientacji z pracy stacjonarnej na pracę zdalną. W efekcie wzrosła liczba pustostanów, z których nie da się czerpać zysków w postaci najmu. W niektórych stanach USA nawet jedna trzecia powierzchni biurowych stoi pusta, bo firmy nie wróciły do pełnego trybu pracy stacjonarnej. 

Michał Ziętal wskazuje, że problemy sektora nieruchomości komercyjnych w USA wynikają też z ryzyka rolowania długu finansującego te nieruchomości w związku ze skokowym wzrostem stóp procentowych w ostatnich kilkunastu miesiącach. Rozwój sytuacji zależy zatem od kształtowania się danych gospodarczych w USA, na czele inflacją, i wynikających z tego decyzji Fed.

- Wydaje się, że reakcja na rynku REIT-ów jest mocno przesadzona w stosunku do ich faktycznych, fundamentalnych danych. Trzeba pamiętać, że nieruchomości biurowe to tylko niewielka część rynku. Większość to inne nieruchomości (mieszkalne, logistyczne, data center, itd…), które tak mocno na lockdownach i pracy zdalnej nie ucierpiały. O przesadzonej reakcji giełd może świadczyć rosnące dyskonto w wycenie REIT- ów w stosunku do indeksu cen nieruchomości. Oczywiście w wyniki tych funduszy uderzają też rosnące stopy procentowe, ale gros kredytów jest tam udzielany po stałej stopie procentowej, zaś ich średnie duration to ok. 7 lat. Oznacza to, że tylko niewielka część kredytów jest obciążona wysokimi odsetkami. Z drugiej strony, nowe umowy najmu, uwzględniające wysoką inflację, będą generować zdecydowanie większe wpływy gotówkowe. Na rynku amerykańskim można obecnie bez problemów znaleźć REIT-y ze zdrowym i mocnym bilansem i wypłacające ponad 10-proc. dywidendę - ocenia Michała Szukalski.

W Polsce w pierwszej połowie ubiegłego roku obserwowano odbicie na rynku biurowym. Analitycy PKO BP wskazują, że absorpcja i popyt brutto zdecydowanie się poprawiły, a od drugiego kwartału rynek zaczął obserwować spadek pustostanów. Na koniec 2022 r. średni współczynnik pustostanów na krajowym rynku wyniósł 13,47 proc. (wzrost o 8 pb r/r). 

- Druga połowa roku była zdecydowanie gorsza, o zdecydowane osłabionej stronie popytowej zarówno pod względem absorpcji jak i popytu brutto. Z korzyścią dla rynku słabość popytowa zbiegła się z osłabieniem po stronie podaży, jakie nastąpiło w drugim półroczu. W konsekwencji pustostany, a także i czynsze pozostały stabilne. Słabość popytowa prawdopodobnie ma charakter przejściowy wynikający z gorszych uwarunkowań makro, natomiast strona podażowa pozostanie ograniczona co najmniej do końca 2024 - oceniają analitycy PKO BP.

Funduszy jak na lekarstwo

Jeszcze w 2018 r. krajowe TFI oferowały łącznie kilkadziesiąt funduszy nieruchomościowych: od mieszkaniówki, przez renowację starych kamienic, na powierzchniach komercyjnych kończąc. Sporo rozwiązań było oferowanych w subskrypcjach prywatnych, niedostępnych dla inwestorów z przeciętnym portfelem, ponieważ wpłaty często zaczynały się od kilkuset tysięcy złotych. Nie wszystkie fundusze skończyły żywot w "niesławie", ale nie obyło się bez spektakularnych wpadek. I to one w dużej mierze mogły zaważyć o przyszłości tego rodzaju produktów. Dziś takie fundusze u polskich powierników policzyć można na palcach u jednej ręki. Poza wspomnianymi wyżej są jeszcze dwa, które okazji do zarobku poszukują za granicą: inPZU Akcje Sektora Nieruchomości O oraz Investor Sektora Nieruchomości i Budownictwa.

Ten pierwszy powstał w styczniu przed rokiem i dąży do odzwierciedlenia składu oraz osiągnięcia stopy zwrotu równej wynikowi indeksu MSCI World Real Estate Net Total Return USD Index. W jego skład wchodzą spółki z ponad 20 krajów rozwiniętych zaliczane do sektora nieruchomości według klasyfikacji Global Industry Classification Standard (GICS ). Większość tych firm notowana jest w Stanach Zjednoczonych, a w strukturze sektorowej przeważają REIT-y. Fundusz odwzorowuje indeks typu dochodowego, tzn. uwzględnia również przychody m.in. z dywidend. Wśród największych pozycji w portfelu znajdziemy m.in. Prologis, American Tower Corp, Equinix Inc., iShares Asia Property Yield ETF i Public Storage. Od stycznia fundusz inPZU jest symboliczne 0,6 proc. na plusie. Od początku działalności stracił natomiast niemal 20 proc.

Investor Sektora Nieruchomości i Budownictwa  utrzymuje natomiast bezpośrednią i pośrednią ekspozycję na sektor nieruchomości i budownictwa globalnego rynku akcyjnego poprzez inwestowanie w jednostki uczestnictwa emitowane przez zagraniczne fundusze oraz ETF, głównie w jednostki DWS Invest Global Real Estate Securities. Od początku roku fundusz ten stracił 1,6 proc., ale w trzy lata zyskał ponad 14 proc.