Jaki będzie 2024 rok na rynku nieruchomości mieszkaniowych?

Ten rok rysuje się jako trudniejszy, a uzyskanie podobnych poziomów sprzedaży nieruchomości jak w 2023 będzie wyzwaniem - przewidują eksperci PKO BP. I przypominają, że we wrześniu i październiku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę referencyjną NBP łącznie o 100 pkt bazowych, co zwiększyło zdolność kredytową, obniżyło raty kredytów mieszkaniowych oraz zaostrzyło apetyty na kolejne obniżki stóp, co w wyobrażeniu inwestorów istotnie wsparłoby popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Jednak pod koniec 2023 r. władze monetarne istotnie zmieniły narrację dotyczącą przyszłej ścieżki stóp procentowych. Oczekiwania dalszych obniżek zostały gwałtownie wygaszone i jeżeli taki scenariusz faktycznie się zrealizuje, to - zdaniem ekspertów PKO BP - siła nabywcza na rynku mieszkaniowym istotnie się nie poprawi. 

Reklama

- Druga połowa 2023 r. to czas spadku inflacji, osłabienia nominalnego wzrostu PKB, wciąż wysokich (mimo pewnej redukcji) stóp procentowych i niekorzystnej dla rynku mieszkaniowego zmiany oczekiwań co do przyszłej ścieżki stóp, a jednocześnie dla rynku mieszkaniowego drugie półrocze 2023 to raj związany z Bezpiecznym Kredytem 2%. - wyliczają analitycy PKO BP. I wskazują, że choć siła nabywcza odbiła, to wciąż jest o połowę niższa niż w 2021 r. A przyjmując obecne prognozy spadku inflacji, oczekiwana realna stopa procentowa na rok do przodu jest dodatnia. Z takim zjawiskiem rynek mieszkaniowy nie miał do czynienia od 2015 r.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Eksperci PKO BP wskazują, że dodatkowo zawieszony został także program Bezpieczny Kredyt 2%. W takich okolicznościach, bez kolejnego wsparcia, sprzedaż mieszkań nie miałaby szans na utrzymanie poziomu z drugiego półrocza 2023 r. Obietnica nowego dopalacza jednak się pojawiła. Nowy program mieszkaniowy ma obowiązywać od połowy 2024, ale - jak wskazują specjaliści banku PKO BP - jego rozmiar będzie istotnie mniejszy niż kwota, która zasiliła rynek mieszkaniowy w ramach Bezpiecznego Kredytu 2%.

- W założeniach nowego programu wbudowana jest dyscyplina finansowa, aby zmieścić się w 2024 z jego kosztami w kwocie 0,5 mld zł. Ustawowe limity wydatków na dopłaty do Bezpiecznego Kredytu 2% zakładały, że wsparciem w latach 2023 i 2024 może być objętych ok. 50 tys. kredytów, tymczasem wg BIK w drugim półroczu 2023 banki udzieliły 59,6 tys. kredytów w ramach tego programu - zauważają analitycy.

Eksperci zauważają także, że w największym stopniu z programu Bezpieczny Kredyt 2% skorzystali single. W zarysie nowego programu mieszkaniowego wsparcie dopłatami do rat kredytu na zakup pierwszego mieszkania dla singla będzie obwarowane bardziej restrykcyjnymi warunkami – kwota kredytu, do której przysługiwałaby dopłata, zostaje zmniejszona do 200 tys. zł z 500 tys. zł, a ograniczenie wiekowe do 35 lat z 45 lat.

- Według założeń nowego programu dopłaty do wyższych kwot kredytu kredytobiorcy mogliby uzyskać, kupując nieruchomość będącą ich współwłasnością. Limity kwot kredytów mają być wyższe dla miast, w których wartość odtworzeniowa mkw. lokalu mieszkalnego jest wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju. Taki zapis zwiększa relatywną atrakcyjność zakupu lokalu na kredyt w dużym mieście. Dodatkowo zostanie wprowadzone kryterium dochodowe, ale jego przekroczenie nie będzie definitywnie wykluczało z możliwości skorzystania z programu - wskazują analitycy PKO BP.

2024 rokiem budowy domu?

Eksperci PKO BP uważają, że z poluzowania kryteriów będą mogły cieszyć się gospodarstwa domowe z co najmniej trójką dzieci – wówczas wsparcie ma dotyczyć nie tylko zakupu pierwszego mieszkania, ale także poprawy warunków mieszkaniowych. Takie gospodarstwa domowe są jednak bardziej aktywne na rynku domów jednorodzinnych.

- W przypadku czwórki dzieci zainteresowanie lokalem mieszkalnym jest już bardzo niskie – w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% zaledwie 14 proc. kredytobiorców wnioskowało o zakup lokalu mieszkalnego przy zdecydowanie większym zainteresowaniu domem. Program rządowy może dać impuls do budowy czy zakupu domu na rynku wtórnym i jego przebudowy. Występują bowiem jeszcze dodatkowe powody, dla których 2024 może być rokiem budowy domu - zaznaczają eksperci. I wskazują, że w 2023 weszła w życie ustawa reformująca planowanie przestrzenne. 

- Zmiany w planowaniu przestrzennym mogą motywować inwestorów myślących o budowie domu do przyspieszenia realizacji swoich planów tak, aby uzyskać warunki zabudowy w oparciu o obecne przepisy - uważają analitycy.

Kolejnym z powodów, dla którego inwestor może przyspieszyć swoją decyzję o budowie czy przebudowie domu, jest zachowanie cen materiałów budowlanych.

- Ostatni rok to stabilizacja cen, co przy rosnących dochodach, oznacza wzrost siły nabywczej. Motywatorem dla przyspieszenia decyzji inwestorskich może być też polityka Unii Europejskiej, która planuje wprowadzić zakaz instalowania pieców na paliwa kopane (w tym również ogrzewanie gazowe) w nowych budynkach. Zakaz ten ma obowiązywać nowe budynki będące własnością prywatną od 2030 r. - dodają eksperci PKO BP.