Nieruchomości na rozdrożu

W ciągu ostatnich dwóch lat rynek nieruchomości (jak zresztą i wiele innych aktywów) przeszedł prawdziwą woltę. Od zerowych stóp procentowych, dających szeroki dostęp do kredytów hipotecznych i wysoką zdolność kredytową, przez zaostrzającą warunki przyznawania kredytu rekomendację KNF-u i szybko rosnące stopy procentowe po zastój w kredytach mieszkaniowych i spadek popytu na zakup lokali.

Teraz jednak stopy procentowe przestały rosnąć, a UKNF zapowiada poluzowanie zasad wyliczania zdolności kredytowej przez banki. O tym, jaka i obecnie jest sytuacja w inwestycjach nieruchomościowych i jakie trendy rysują się na nim na przyszłość Karolina Hytrek-Prosiecka z Gazeta.pl rozmawiała z Agnieszką Piesto z Państwo Piesto, Tomaszem Narkunem, analitykiem branży deweloperskiej oraz Pawłem Komarem, prezesem Notus Finanse.

Reklama

– Z moich obserwacji wynika, że ten rynek ma się stosunkowo dobrze – mówi Paweł Komar zarządzający firmą zajmującą się pośrednictwem kredytowym. – Z doniesień prasowych wyłania się obraz katastroficzny, tymczasem realna sytuacja nie jest taka zła. Przez naszą firmę przechodzi rocznie 10 mld zł kredytów hipotecznych, oczywiście dziś jest ich mniej, ale zainteresowanie klienta, który ma konkretną potrzebę mieszkaniową, jest wciąż bardzo duże. Zapowiedzi KNF powinny w drugim półroczu znacząco i pozytywnie przełożyć się na popyt na kredyty.

Podkreśla, że duzi deweloperzy nauczyli się zarządzać podażą, co przy oczekiwaniach na wzrost popytu nie daje perspektyw na spadek cen mieszkań. Jego zdaniem zwiększona liczba mieszkań może zostać zaoferowana rynkowi na początku 2024 roku. Podobnego zdania jest Tomasz Narkun.

− Polski rynek nieruchomości trzyma się nieźle jak na wysokie stopy procentowe – przyznaje analityk i inwestor. − Patrząc historycznie, to w II-III kwartale może nastąpić jeszcze korekta cen, bo rynek reaguje powoli. Ale w nieruchomości powinniśmy inwestować mając perspektywę 10-20-letnią i nie oglądać się na krótkoterminową zmienność.

Oznacza to konieczność przyjrzenia się kierunkom, w jakim podąża demografia. Dobre perspektywy dla mieszkań pod wynajem eksperci widzą w największych pięciu czy siedmiu miastach, będących dużymi ośrodkami akademickimi i oferującymi duże możliwości rozwoju zawodowego. Natomiast mniejsze miejscowości, do 100 tys. mieszkańców, mogą okazać się nietrafionym wyborem.

− Polska się rozwarstwia. Małe miejscowości z wysokim bezrobociem nie nadają się pod inwestycję na wynajem – wyjaśnia Agnieszka Piesto. – Takie samo mieszkanie pod względem warunków, ale w różnych lokalizacjach w całej Polsce można kupić za kwoty od 60 tys. złotych do 3 milionów. Warto wybierać duże ośrodki akademickie i miejsca, w których jest dużo pracy, np. tam, gdzie powstają duże centra logistyczne.

Lokalizacja jest także bardzo istotna pod względem komunikacji. Atrakcyjne duże aglomeracje, takie jak Warszawa czy Trójmiasto, są już mocno nasycone, a ceny wysokie. Dlatego dobrą inwestycją może się okazać zakup na wynajem na obrzeżach, ale tu warunkiem sukcesu jest dobra komunikacja (metro, kolej miejska, kolej regionalna).

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Do zakupu w mniejszych miastach podejść trzeba ostrożnie nie tylko ze względu na czynniki demograficzne, ale też na fakt, że o ile wielkie firmy deweloperskie nie powinny mieć problemów z płynnością finansową, to mniejsze przedsiębiorstwa często zaciągały wysokie kredyty na realizację inwestycji i obecnie mogą zostać przytłoczone kosztami obsługi długu. Warto więc czytać sprawozdania finansowe (np. spółek notowanych na GPW), zwłaszcza pod względem przyszłych lokalizacji, banku ziemi, planów budów.

Najważniejsze trendy, na które warto zwrócić uwagę, to:

•  czeka nas era domów, ponieważ wyż z lat 90., który pierwsze mieszkanie już ma, będzie chciał poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Nie będą to, jak w przeszłości, 300-metrowe rezydencje, lecz domy na potrzeby pojedynczych rodzin (120-150 mkw. ). Obecnie domów buduje się relatywnie mało;
• z drugiej strony będzie popyt na mieszkania niewielkie, do 50 mkw., ponieważ polskie gospodarstwa domowe się kurczą. Obecnie średnio na jedno przypada 2,2 osoby;
•  dobrze zlokalizowana wielka płyta wciąż może być atrakcyjna, ponieważ wspólnoty mieszkaniowe mogą być zmuszone do renowacji budynków. To jednak może podnieść koszty eksploatacji;
• problemem mogą okazać się dla właścicieli duże domy w niezbyt dobrych lokalizacjach. To może być problem dziedziczonych dużych domów, nieefektywnych energetycznie;
• perspektywa wejścia w życie nowych unijnych przepisów dotyczących klas energetycznych budynków spowoduje wzrost kosztów budowy, co przełoży się na ceny końcowe; z drugiej strony mogą pojawić się rządowe programy dopłat do inwestycji związanych z „zieloną energią”;
• regulacje odgrywać będą coraz większą rolę na rynku nieruchomości (ograniczenie flippingu czy zakupów spekulacyjnych, wysokie opodatkowanie kolejnych nieruchomości, wymogi zwiększające liczbę miejsc parkingowych przypadających na jeden lokal).