FIO #3: Nieruchomości − szklane domy czy zamki na piasku?

W pierwszym półroczu 2021 roku Polacy wydali na mieszkania 20 miliardów złotych, z czego ponad połowę (11 mld zł) gotówką, jak wynika z raportu NBP. Tymczasem w największych 7 miastach ceny transakcyjne na rynku mieszkaniowym zwiększyły się w samym tylko II kwartale (wobec trzech pierwszych miesięcy roku) o 3,7% w przypadku mieszkań nowych i o 3,6% w przypadku używanych.

Z danych GUS-u wynika, że na rynku pierwotnym był to wzrost o 2,1%, a na wtórnym o 3,6%, zaś średni wzrost wyniósł 3,1% (rynek wtórny ma nieco większą wagę w "koszyku" niż pierwotny). W ujęciu rocznym ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 8,3% (w tym na rynku pierwotnym – o 8,6% i na rynku wtórnym – o 8,3%), czyli mocniej niż inflacja ogółem.

Tymczasem Polacy tradycyjnie uważają, że inwestycja w grunty lub mieszkania jest „pewna”, pozwoli uchronić oszczędności przed utratą wartości, a sama będzie jej nabierać. Czy w obliczu tak wyśrubowanych cen jest to jeszcze prawda?

Reklama

− Rynek jest mocno rozgrzany, od 2008 roku ceny wzrosły o 33%, podobnie jak inflacja, a wynagrodzenia o 90% − tłumaczy Marcin Iwuć, autor bloga Finanse Bardzo Osobiste, który przyznaje, że nieruchomości są jego ulubioną klasą aktywów. − Dostępność mieszkań więc wzrosła. Uważam, że ceny mogą jeszcze trochę wzrosnąć, ale jesteśmy w cyklu już bliżej górki niż dołka. Teraz po podwyżce stóp procentowych spadła zdolność kredytowa, a kolejne podwyżki jeszcze mocniej ją ograniczą.

Dodaje, że jest to dosyć trudny moment na inwestycje nieruchomościowe, ponieważ po podwyżce stóp procentowych (i prawdopodobnych kolejnych) spadnie zdolność kredytowa wielu potencjalnych nabywców, co zmniejszy popyt, a to wywrze presję na ceny. Zastrzega też, że nie jest to inwestycja na rok, tylko bardzo długoterminowa i wówczas, w horyzoncie 20-30 lat można liczyć na zwrot z inwestycji – rozumiany jako suma przychodów z wynajmu i wzrostu wartości nieruchomości – w podobnej wysokości jak z rynku akcji, tylko zmienność jest mniejsza.

Sam Marcin Iwuć zainwestował w nieruchomości (działkę rolną do odrolnienia oraz działkę budowlaną) połowę kwoty, którą miał do dyspozycji, drugą część rozdzielając między inne aktywa (akcje, obligacje inflacyjne, złoto inwestycyjne). Postąpił tak, ponieważ inwestycja w nieruchomości, wbrew powszechnemu przekonaniu, nie jest pozbawiona czynników ryzyka, wymaga również pracy – selekcja obiektów do kupienia, obsługa lokatorów, kwestie prawne, remonty, znalezienie najemców itp.

– Na tym rynku można zarobić, ale można i stracić. W Polsce 15% osób wynajmuje mieszkania, w Europie jest to średnio 30%, co pokazuje potencjał tego rynku, a coraz więcej osób będzie wynajmować mieszkania, bo nie będzie ich stać na zakup – wyjaśnia Marcin Iwuć.

Flipperzy i fundusze

To dwa rodzaje inwestujących w nieruchomości, którzy oskarżani są o „nakręcenie” spirali cen. Flipperzy kupują mieszkania do remontu na rynku wtórnym lub w stanie deweloperskim na rynku pierwotnym, przeprowadzają remont i odsprzedają z zyskiem. Natomiast fundusze zagraniczne, które kupują mieszkania na wynajem uaktywniły się w ostatnim czasie, ponieważ na większości rynków ceny lokali rosną jeszcze szybciej (niekiedy dużo szybciej) niż w Polsce. Zdaniem uczestników panelu obie te kategorie uczestników rynku będą mieć pozytywny wpływ na jego rozwój, ponieważ go sprofesjonalizują.

– Temat zagranicznych funduszy inwestujących w nieruchomości jest wyolbrzymiony – uważa Tomasz Narkun, analityk branży deweloperskiej. – Znacznie więcej jest polskich inwestorów, którzy kupują inwestycyjnie po 15, 20 mieszkań.

Według firmy JLL w I połowie roku wolumen inwestycyjny osiągnął wprawdzie nienotowany wcześniej poziom 564 mln euro (2,5-2,6 mld zł), ale w świetle przytoczonych na początku tekstu liczb widać, że to zaledwie jedna ósma rynku.

– Fundusze zagraniczne będą wchodzić do Polski powoli, znaczącym graczem staną się może za 10 lat – mówi Agnieszka Piesto z firmy Państwo Piesto, zajmującej się zarabianiem zarówno na odsprzedaży nieruchomości po zwiększeniu ich wartości, jak i wynajmie. – Te podmioty na rynku mieszkaniowym kupują całe bloki na wynajem, inwestycje tego typu rozwijają się powoli.

Profesjonalizm jest podstawą powodzenia inwestycji w nieruchomości. Jak podkreślają eksperci, ważna jest nie tylko znajomość lokalnych cen i charakterystyki podaży w danej okolicy, ale także prawa (konstrukcja umów, ustawa o ochronie lokatorów w przypadku najmu) czy wiedzy budowlanej (w przypadku przeróbek, zmiany funkcji pomieszczenia lub budynku).

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Tomasz Narkun przekonuje, że flipperzy głównie zarabiają na wzroście cen, a nie na remontach, a ponieważ drożeją materiały budowlane i wykończeniowe, to liczba flipperów w biurach deweloperskich spada. Nie oznacza to, że „wypadają” z rynku, bo rynek wtórny daje możliwości nie tylko remontu, ale i zmiany funkcji, np. z biurowej na mieszkalną.

– Flipperzy zarabiają na nieruchomości, ale na najmie też można zarobić – mówi Agnieszka Piesto. – Co do remontów, to gdy zaczynaliśmy kilkanaście lat temu, wyremontowanie 1 mkw. kosztowało 900 zł, teraz jeśli uda się zmieścić w 2200 zł, to jest to sukces – ocenia.

Eksperci zauważają, że rynek się już zaczął schładzać, jednak na spadek cen mieszkań w dużych miastach nie ma co liczyć. Dzieje się tak dlatego, że z jednej strony drożeją grunty, materiały i robocizna (według najnowszych danych GUS-u koszt budowy wszelkiego rodzaju budynków mieszkalnych od domów przez szeregowce po bloki był w sierpniu 2021 roku wyższy o 4,7-5% niż rok wcześniej), a firmom budowlanym coraz trudniej znaleźć pracowników. Z drugiej – zainteresowanie kupujących i wynajmujących będzie się utrzymywać, choćby ze względu na przyjazdy pracowników ze Wschodu czy gości z Zachodu. Do tego dochodzi inflacja, wzrost cen prądu czy gazu, a także płac. Natomiast w mniejszych miejscowościach lokale i działki zaczynają powoli tanieć.

– Mieszkania może nie stanieją, ale nie będą drożały tak szybko jak w ostatnich miesiącach – mówi Tomasz Narkun. – Natomiast flipperzy zaczynają interesować się domami. Kupienie dziś nowego mieszkania, wykończenie po obecnych cenach i jeszcze zarobienie na tym będzie bardzo trudne.

Kupować, czy nie kupować?

Zdaniem specjalistów moment na inwestycję w nieruchomości nie jest obecnie najlepszy, ponieważ w rachunku możliwości i ryzyk jest zbyt dużo niewiadomych. Po pierwsze, trudno przewidzieć, o ile, w jakim tempie i do jakiego poziomu Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe, a więc oszacować koszt kredytu i tempo utraty wartości przez oszczędności.

Po drugie, pod wielkim znakiem zapytania stoi kwestia wpływu trendów demograficznych na rynek nieruchomości. Z jednej strony liczba obywateli Polski się zmniejsza, z drugiej pracuje u nas wielu cudzoziemców i ten trend zapewne będzie kontynuowany. Obserwujemy migrację z małych miast i wsi do aglomeracji, ale z drugiej strony mieszkańcy miast wyprowadzają się na przedmieścia lub na wieś w poszukiwaniu spokoju i kontaktu z naturą, a w czasach dobrze rozwiniętej technologii wiele zawodów można wykonywać zdalnie.

Ta ostatnia okoliczność rodzi też pytanie zarówno o przyszłość rynku biurowego, jak i segmentu małych mieszkań, ponieważ praca zdalna spowodowała zainteresowanie większymi metrażami z większą liczbą pomieszczeń.

– Nie kupowałbym w tej chwili kawalerek, w długim terminie popyt na nie spadnie, natomiast zwiększy się na mieszkania z dwiema sypialniami – przewiduje Tomasz Narkun. – Moim zdaniem nadchodzi era domów i działek rekreacyjnych.

Jest jeszcze kwestia zmian w prawie. Coraz głośniej mówi się o podatku katastralnym lub – co w przypadku Polski bardziej prawdopodobne – podatku od majątku, płaconym np. od drugiego mieszkania czy domu. Rząd (nie tylko nasz) będzie potrzebował pieniędzy na sfinansowanie wydatków socjalnych. Istnieją też ryzyka polityczne związane np. z potencjalnym polexitem.

Agnieszka Piesto przekonuje, że osoby, które inwestują długoterminowo, zawsze muszą się liczyć z dodatkowymi kosztami. Natomiast jeśli w obecnej sytuacji ktoś nosi się z zamiarem kupna nieruchomości na potrzeby własne i w dodatku na kredyt, to Tomasz Narkun radzi wstrzymanie się z decyzją przez pół roku, bo wtedy część wymienionych wyżej pytań powinna już znaleźć odpowiedź.