Fundusze akcji a nieruchomości

Ceny mieszkań na rynku wtórnym dynamicznie rosną od kilku lat. W ciągu ostatnich pięciu lat mieszkania z drugiej ręki podrożały średnio o ponad 60 proc. we Wrocławiu, Szczecinie, Gdańsku i w Łodzi, gdzie wzrost w tym czasie był najbardziej okazały i wyniósł 73 proc. Na tym tle znacznie stabilniej wypadły średnie ceny transakcyjne notowane w Warszawie. W ciągu pięciu lat wzrosły o „jedyne” 43 proc. Z tych wzrostów mogą się cieszyć inwestorzy, którzy zakupili mieszkania w przeszłości. Pomimo rosnących cen jest coraz mniej do sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. To prawdopodobnie przełoży się na dalsze wzrosty.

Reklama

Dlaczego maleje podaż mieszkań na rynku wtórnym?

Aktualnie osób potencjalnie zainteresowanych sprzedażą powinno być więcej niż jeszcze 5 lat temu. Spadek podaży wynika z tego, że osoby potencjalnie zainteresowane sprzedażą liczą na to, że w przyszłości sprzedadzą mieszkanie jeszcze drożej. Malejącej podaży towarzyszy rosnący popyt ze strony coraz większej liczby Polaków wycofujących swoje oszczędności z banków. Nowi inwestorzy liczą na dalsze wzrosty cen nieruchomości i tym samym na to, że oni także skorzystają na dobrej koniunkturze na tym rynku.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Rynek pierwotny z coraz większą ofertą

Obok rynku wtórnego istnieje bardzo dynamicznie rosnący rynek pierwotny. Na tym rynku nie może być mowy o malejącej podaży. Wręcz przeciwnie. Deweloper działa na zasadzie komercyjnej. Osiąga coraz wyższe dochody nie tylko w wyniku wzrostu cen sprzedawanych mieszkań. Każdy producent dąży do coraz większej bieżącej sprzedaży oferowanego towaru. W przypadku dewelopera produkowanym towarem jest mieszkanie. Rosnąca podaż mieszkań na rynku pierwotnym to oczywiście odpowiedź na coraz większy popyt. Ponieważ największy popyt jest na najmniejsze mieszkania, cena kawalerek rośnie najbardziej. 

Jak długo potrwa hossa na rynku mieszkaniowym?

W Polsce mamy deficyt mieszkań. W związku z tym popyt ze strony osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie, jest potencjalnie bardzo wysoki. Wzrostowi popytu sprzyjają dwa czynniki: dynamicznie rosnące płace i jednocześnie bardzo niskie stopy procentowe. Aktualnie średnia płaca rośnie szybciej niż oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jeżeli polityka ujemnych realnie stóp procentowych będzie kontynuowana w celu dalszej stymulacji wzrostu gospodarczego, a płace Polaków nadal dynamicznie rosły, to koniunktura na rynku nieruchomości – zarówno wtórnym jak i pierwotnym – powinna być kontynuowana. 

Fundusze akcji

Polacy, którzy wybierają nieruchomość jako inwestycję, mają najczęściej negatywne opinie na temat funduszy akcyjnych. Uznają, że inwestycja w fundusz jest obarczona zbyt dużym ryzykiem. Co więcej, że jest mniej bezpieczna. Mieszkanie jest dobrem realnie istniejącym, ma określoną lokalizację, powierzchnię, określoną liczbę pokoi i wyposażenie. Natomiast fundusz to „wirtualny zapis”, to „jakaś” jednostka uczestnictwa, której wycena zmienia się każdego dnia. Fundusze nie dają żadnej gwarancji, w jakim kierunku zmieni się wycena jednostek w przyszłości. A skoro nie dają żadnej gwarancji, to prawdopodobnie ta wycena będzie niższa i tym samym ja, jako potencjalny inwestor, na tym stracę. Tak można streścić opinię osób wybierających mieszkanie jako inwestycję oszczędności.

Dlaczego tak powszechna jest opinia o poniesieniu straty?

To wynika z przeszłych doświadczeń. Jednostka uczestnictwa funduszu akcji zmienia się tak, jak zmienia się wycena wszystkich akcji w aktywach tego funduszu. W okresach hossy wycena akcji jest coraz wyższa. Tym samym rośnie wycena udziałów w funduszu akcji.

Największym ryzykiem związanym z inwestycją w fundusz akcji jest to, że zainwestujemy na szczycie hossy lub blisko tego szczytu. Doświadczenie pokazuje, że w tym czasie najwięcej osób rozpoczyna swoją przygodę z funduszami inwestycyjnymi. Dlaczego tak się dzieje? Bo na rynku panuje euforia, powszechne przekonanie, że dalsze wzrosty są pewne.

W ostatnich 12 miesiącach większość funduszy akcji polskich przyniosła stopę zwrotu na poziomie 30-40 procent. To wzrost kilka razy wyższy od wzrostu indeksu cen mieszkań w tym samym czasie. Hossa na rynku akcji rozpoczęła się w marcu ubiegłego roku, czyli trwa 1,5 roku. Poprzednia hossa trwała ponad 4 lata.

Czy teraz mamy do czynienia z euforią?

Zdecydowanie nie. Dlatego właśnie napływy do funduszy akcji ze strony indywidualnych inwestorów są stosunkowo niewielkie. Pomimo tego akcje polskich spółek wciąż rosną. Duży wpływ na te wzrosty ma pojawienie się funduszy PPK. Co miesiąc do funduszy PPK napływa kilkaset milionów i około 30-40 proc. tych środków musi być inwestowane na rynku akcji. W celu utrzymania odpowiednich proporcji między akcjami a papierami dłużnymi, zarządzający funduszami PPK nie tylko nie powinni sprzedawać akcji zakupionych wcześniej, ale też cały czas kupować nowe. Okres skupowania akcji przez fundusze PPK będzie trwał co najmniej kilkanaście lat. Na skutek dynamicznie rosnących wynagrodzeń, które są podstawą naliczania wpłat, a także rosnącej liczby uczestników, fundusze PPK będą generowały coraz większy popyt na rynek akcji. W związku z tym scenariusz kontynuacji hossy na rynku akcji jest bardzo prawdopodobny.

Kto najwięcej zarabia na nieruchomościach?

Dzisiejszy boom na rynku nieruchomości – coraz większy popyt - oznacza, że większość inwestorów dopiero może liczyć na zyski w przyszłości. Nowi inwestorzy będą zadowoleni z rezultatów dzisiejszych inwestycji tylko wówczas, gdy coraz więcej nowych inwestorów zdecyduje się na tę formę ucieczki z lokat bankowych. W pewnym momencie hossa na rynku nieruchomości się skończy. Nie wiemy, czy tak się stanie za rok, za dwa, czy jeszcze później.

Natomiast osoby, które zakupiły nieruchomości kilka lat temu w celach inwestycyjnych, mogą bez problemu zakończyć inwestycję – upłynnić zainwestowanie środki z zyskiem wynoszącym 40-50 proc. Malejąca podaż na rynku wtórnym świadczy o tym, że te osoby liczą na dalsze wzrosty.

Najwięcej zyskały firmy produkujące mieszkania, deweloperzy, czyli ich akcjonariusze. Indeks odzwierciedlający wyceny firm deweloperskich, WIG-Nieruchomości, wzrósł w okresie 5 lat o ponad 80 proc, natomiast w ostatnich 12 miesiącach blisko 50 procent.

Jeżeli hossa na rynku nieruchomości będzie trwała dłużej, kolejnych kilka lat, na co liczą nowi inwestorzy na rynku mieszkań, zyski deweloperów będą dalej dynamiczne rosły. Tym samym akcje firm deweloperskich powinny być wyceniane coraz wyżej.

Rozważna dywersyfikacja

Trudno sobie wyobrazić, aby hossa na rynku nieruchomości mogła być kontynuowana bez równoległej hossy na rynku akcji, nie tylko akcji deweloperów. Tym samym w takim scenariuszu zyski z inwestycji w fundusze akcji polskich powinny także przynosić coraz wyższe stopy zwrotu.

Jednym z elementów rozważnego inwestowania jest dywersyfikacja. Rozłożenie inwestycji między mieszkanie i fundusze akcji nie tylko zwiększa potencjalny zysk, ale także ogranicza ryzyko inwestycyjne. „Wirtualny zapis” w postaci jednostek uczestnictwa funduszu akcji oznacza bardzo wysoką płynność naszej inwestycji, a także możliwość jej zakończenia w ratach. To daje inwestorowi większą kontrolą nad sposobem i momentem realizacji zysków lub szybkiej ucieczki od strat. Ten drugi scenariusz rozważny inwestor powinien także uwzględniać w podejmowanych dzisiaj decyzjach inwestycyjnych.