REIT tanią alternatywą dla nieruchomości

Za granicą bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości, a więc fizyczne ich nabywanie, nie jest tak popularne jak w Polsce. Na Zachodzie tę klasę aktywów traktuje się tam raczej jako alternatywę. Do inwestowania na rynku nieruchomości częściej wykorzystywane są natomiast tzw. REIT-y (Real Estate Investment Trusts), czyli notowane na giełdach spółki akcyjne, zarabiające na wynajmie mieszkań, lokali, magazynów czy biurowców i dzielące się większością tych przychodów z akcjonariuszami w formie regularnych dywidend. Najwięcej REIT-ów znajdziemy w Stanach Zjednoczonych, ale i w Europie jest to instrument bardzo popularny. 

Ostatnie 2 lata nie były jednak łaskawe dla posiadaczy zagranicznych REIT-ów. Od wybuchu COVID-19 borykająca się z trudnościami branża nieruchomości stoi bowiem w obliczu trudności. Przede wszystkim jesteśmy po dużych podwyżkach stóp procentowych, a główny ich efekt jest oczywisty: koszt pożyczek wzrósł dramatycznie, co mocno uderzyło w notowania REIT-ów.

- Przez ostatnie 2 lata we wszystkich dużych gospodarkach świata ceny nieruchomości mocno spadły. To było oczywiste. Książkowa reguła mówi bowiem o tym, że jak stopy procentowe idą w górę, to nieruchomości tanieją. I tak się właśnie stało: w USA nieruchomości przeceniły się o ponad 20 proc., na innych rynkach potaniały o 30 proc. - zauważa Jakub Pacholec, członek zarządu Mount TFI i zarządzający m.in. funduszami REIT. To jednak nie dotyczyło Polski, gdzie ceny mieszkań... wzrosły.

Jak zauważa Jakub Pacholec, badania naukowe mówią, że czynnikiem, który w największym stopniu wpływa na kształtowanie się cen nieruchomości, jest demografia. Sęk w tym, że w Polsce przyrost naturalny jest głęboko ujemny.

- W 2023 r. mieliśmy najmniej urodzeń od czasów II wojny światowej. Polska się wyludnia i szybko starzeje. Równocześnie od 2016 r. mieliśmy w Polsce dwie duże fale migracyjne, ostatnia w 2022 r. związana była z wojną w Ukrainie. Gdy uwzględnimy saldo migracji, to piramida ludności bardzo nam się poszerza w kluczowym dla rynku mieszkaniowego obszarze, czyli 20-40 lat. Według naszych szacunków to jest wzrost liczebności ludności o około 1,5 mln w kraju liczącym 38 mln ludzi. I właśnie z tego źródła płynie potężny popyt na mieszkania. Do tego doszła nam stymulacja  w postaci tanich kredytów - wskazuje Jakub Pacholec.

Czytaj także: Andrzej Domański obiecuje rozwój REIT-ów oraz ETF-ów w Polsce

Jego zdaniem, polski rynek nieruchomości jest rynkiem na sterydach. Alternatywą do bezpośredniej inwestycji w nieruchomości mogą być REIT-y.

- Rynek publiczny nieruchomości (czyli REIT-y) wyprzedza trendy na rynkach prywatnych. Jeśli ceny REIT-ów z danego sektora rosną, to z bardzo dużym prawdopodobieństwem możemy przyjąć, że w podobnym kierunku podąży rynek prywatny. Przykładowo, jeżeli REIT-y magazynowe drożeją, to oznacza, że nieruchomości, które mają na bilansie, też będą drożały. Równocześnie REIT-y mają tendencję do "przestrzelenia". Na rynkach prywatnych transakcje odbywają się z pewnym opóźnieniem. Na rynkach publicznych proces cenotwórczy trwa cały czas, bo transakcje kupna i sprzedaży udziału w REIT-ach odbywają się na giełdzie w sposób ciągły. Inwestorzy są w stanie szybciej przewidzieć, co się dzieje i zająć pozycję. To też powoduje anomalie cenowe, które na rynkach publicznych są dość powszechne - wskazuje Jakub Pacholec.

Jakub Pacholec zauważa, że obecnie średnie dyskonto do wartości księgowej REIT-ów jest potężne. - W 2022 roku gwałtowny wzrost stóp procentowych doprowadził do największej od czasów Globalnego Kryzysu Finansowego wyprzedaży na rynkach REIT. Rynek stracił na wartości średnio niemal 30 proc., zaś niektóre z segmentów przepołowiły się w cenie - mówi Jakub Pacholec.

Reklama

Co ciekawe jednak, obawy inwestorów o kondycje REIT-ów nie znalazły potwierdzenia w rzeczywistości, bo w tym czasie REIT-y zanotowały rekordowe zyski.

- W 2022 roku REIT-y zanotowały najwyższe zyski w historii, liczone jako FFO (Funds From Operations, czyli środki z operacji - red.). Z jednej strony mamy zatem potężne spadki cen REIT-ó spowodowane dokręcaniem śruby przez banki centralne, a z drugiej - rekordowe zyski tych spółek - zauważa Jakub Pacholec. 

Zdaniem eksperta Mount TFI, REIT-y to atrakcyjna alternatywa do inwestowania w nieruchomości. Dzięki tym instrumentom można zaprzyjaźnić się z rynkiem kapitałowym, a równocześnie pozostać w "strefie komfortu", jaką dla Polaków są nieruchomości.

- Rekordowe wyniki operacyjne, perspektywa cięć stóp procentowych i otwierający się rynek transakcyjny będą przemawiały za atrakcyjnością REIT-ów - uważa Jakub Pacholec. 

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się