Tylko o nieruchomościach

Wyjątkowy LIVE na naszym kanale. W całości poświęcony nieruchomościom. 

🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠🏠

💥Nieruchomości 💥Inwestowanie 💥Rynki finansowe 💥Gospodarka 💥Świat  

📣 Wielki popyt demograficzny. Właśnie teraz w Polsce. Jak długo? 

Kredyt 2% mieliśmy dwie fale popytowe, w lipcu , potem uspokojenie, teraz znów wzmożenie, ale to fala związana z obawami, że limity z 2024 r. się wyczerpią, potrzebna jest nowa ustawa. Najlepiej złożyć wniosek do 15 grudnia, 85 tys., wniosków złożonych od lipca i 35 tys. przyznanych kredytów. Kredyt 2% wpłynął na 1/3 wzrostu cen, są też inne czynniki. Mamy duży nawis popytowy. Stopy spadły i trochę zwiększyły zdolność kredytową, wrócili flipperzy, wynagrodzenia trochę wzrosły realnie (połowa kredytów to kredyt 2%, a połowa to „normalni” kredytowcy). Kumulacja kilku czynników w jednym momencie, lepiej by było, gdyby wszedł jesienią ub.r. To jest kredyt faktycznie 2%, marże banków finansuje państwo przynajmniej przez 5 lat, to jest kredyt stałokapitałowy, cały czas spłaca się kapitał, a nie tak, że z początku tylko odsetki.

Czy będzie kredyt 0%? Szanse są małe, w umowie koalicyjnej jest mieszkalnictwo na 21. miejscu z 24. Jeśli wejdzie, to z dużymi obwarowaniami.

Reklama

Stymulowanie sprzedaży jest trudne, rozsądnym pomysłem byłoby wprowadzenie ulg podatkowych od kosztu najmu. Jeszcze nie mamy szczytu na rynku nieruchomości, jeśli chodzi o ceny, nie tylko w Polsce. Czeka nas kryzys kosztowy. Koszt wybudowania 1 mkw. mieszkania jest tak wysoki, że nie opłaca się budować. To jest problem w Niemczech (budownictwo apeluje do Scholza o poluzowanie warunków energetycznych, deweloperzy nie kończą projektów, branża zwalnia pracowników, bardzo podrożała robocizna), w ciągu dwóch lat (2025-2026) my też będziemy mieli ten problem. Rynek przestanie akceptować ceny.

Rynek nieruchomości i biznesowy jest tak „szarpany” ostatnio (np. regulacjami), że nie ma stabilności finansowej. Zeszły rok był słaby, obecny bardzo dobry, w przyszłym będzie plaża.

Marża brutto to 30%, po odjęciu kosztów zostaje 18-22%. W Europie nie ma kraju, w którym deweloperka pracuje na marżach niższych niż 15%. Budowlanka ma marże 5%, ale to infrastrukturalna, przy wielomiliardowych kontraktach. Na razie mamy jeszcze hossę w nieruchomościach.

Za chwilę zacznie być problem z gruntami, na razie deweloperzy pracują na „starych” gruntach, nabytych jeszcze po niskich cenach. Najlepszym okresem do zakupu mieszkania były lata 2016-2019 (relacja kosztu kredytu i ceny do wynagrodzenia).

Demografia w Polsce. Teraz mamy wielki popyt demograficzny, najwięcej jest osób w wieku 35-40 lat, to w tym wieku najczęściej bierze się kredyt. Mamy teraz boom. Demografia jest fatalna długookresowo, ale w tej chwili demografia wspiera rynek nieruchomości. Trzeba inwestować tam, gdzie jest napływ ludności. Liczba ludności spada, ale rośnie liczba gospodarstw domowych i na to trzeba patrzeć.

Dane NBP: ceny transakcyjne mieszkań w III kwartale. Ceny z aktów notarialnych. Warszawa urosła z 10 tys. na 13 tys., Opole z 4 tys. na 9 tys. (ostatnia faza cyklu). Te dane potwierdzają koniec cyklu. W ciągu 4 lat małe ośrodki podrożały o 100%.

Migracje – widać gromadzenie się ludzi wokół dużych ośrodków. Prognoza GUS: do 2030 roku liczba gospodarstw będzie rosła, potem zacznie spadać. Z kolei wielkość gospodarstw będzie spadać, a potem rosnąć.

📣 Cykl w mieszkaniówce jak betoniarka. Ciągle się kręci. 

Cykle na nieruchomościach trwają średnio 18,6 lat. Jesteśmy w ostatniej fazie cyklu, która jeszcze potrwa 2-3 lata. W Polsce młodzi jeszcze mają szansę na zakup mieszkania z kredytem, w innych krajach w Europie ceny poszły w górę dużo mocniej, tam praktycznie nie ma szans na zakup, ceny wzrosły dwa razy mocniej niż w Polsce (Czechy, Estonia). Cykl zaczął się w 2012-2013, w 2019 mieliśmy średniookresowy dołek (mid-cycle dip).

W przyszłym roku jeszcze nie będzie spadków, w II poł 2024 mogą mieć problemy małe podmioty.

Rynek nigdy nie idzie liniowo w górę, choć trend długoterminowy jest wzrostowy. Górki były w 1973, 1991, 2008, teraz też jesteśmy blisko. Jesteśmy w fazie boomu, jeszcze nie manii, ale już niedaleko. Między 2008 a 2012 rokiem cena transakcyjna mieszkania w Warszawie spadł o 2 tys. zł na metrze, nie jest tak, że nieruchomości nigdy nie tanieją.

Książkowo ostatnia faza cyklu charakteryzuje się tym, że wszyscy są przekonani, że ceny będą tylko rosły. Podobnie jest z cenami gruntów, ceny falują, jeśli spojrzeć na kilkusetletni okres (rynek amerykański od początku XIX wieku).

Obecny cykl skończy się górką w 2025-2026.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Fazy cyklu: recovery, explosive, recession, stabilize. Górka między explosive a recession. Ostatnia faza charakteryzuje się rosnącymi cenami w mniejszych ośrodkach, kończeniem budów wysokościowców, przed zakończeniem fazy cyklu giełdy osiągają ATH. Nieruchomości zaczynają reagować PRZED giełdą. Jeśli wejdziemy w fazę manii, to to będzie końcówka cyklu i załamanie gospodarcze (2026). Korekty zwykle przekraczają 10-15%, ale do 5 tys. zł za 1 mkw. nie wrócimy.

Ceny nowych mieszkań w W-wie (transakcyjne) spadały w 2008-2012, od tej pory wzrost z covidowym dołkiem (średniookresowa korekta).

„Klątwa zwycięzcy” – w ostatniej fazie cyklu najwięcej się traci, jeśli się kupuje mieszkania czy akcje, najlepiej (jeśli się jest spekulantem) sprzedać i trzymać gotówkę.

📣 Europa i zadyszka mieszkaniowa. Piszą o niej też “załamanie”.  

Dobrym przykładem są Włochy, które też się wyludniają, ale są dobre ośrodki, takie jak Mediolan, a np. w Genui ceny spadają od 2008 roku. Dlatego trzeba obserwować przepływy ludności, migracje. To nie jest tak, że na Zachodzie ludzie nie chcą mieć nieruchomości na własność, chcą, tylko ich nie stać. Za chwilę na Zachodzie rządy będą musiałay wprowadzić stymulusy.

📣 Rynek amerykański. Czy będzie powtórka z 2008?

Dziś w USA jest mało przejęć nieruchomości i bankructw, bo wiele osób zafiksowało się na tanich zerowych kredytach na 30 lat na stałą stopę i nie wystawiają ich na sprzedaż, bo następną musieliby kupić za kredyt 8%. Historycznie niska podaż domów na rynku amerykańskim, jest więcej pośredników niż domów. Brak podaży powodują, że ceny się utrzymują. Mało transakcji, wszyscy czekają na obniżki stóp (choćby czasowe), które doprowadzą do ożywienia.

USA mają bardzo dobrą demografię w porównaniu z Europą czy Japonią, które wymierają.

📣 REIT-y przecenione. Czy wystarczająco, by szukać okazji w funduszach inwestujących w nieruchomości w Europie i USA? 

REIT-y w tym roku w X złapały dołek. American Tower, Prologis, Realty Income, Avalon Bay, Digital Realty Trust (top REIT-y). One są teraz przecenione, zakup na 10 lat może być dobrą inwestycją. REIT-y oparte są nie na sprzedaży nieruchomości, ale na wynajmie (w 90%). Gros REIT-ów światowych to nieruchomości komercyjne, można zakupić przez brokera (ryzyko walutowe). W USA fundusze emerytalne też inwestują w REIT-y, one wypłacają dywidendę, niektóre z roku na rok coraz wyższą (strona Nareit: www.reit.com).

📣 Oraz inne tematy.  

📣 I oczywiście Wasze pytania i komentarze!    

Zapraszamy!!