#4 FIO: W którą stronę ruszy rynek nieruchomości?

Ubiegły rok był rekordowy pod względem liczby zawartych umów o kredyt hipoteczny oraz łącznej i średniej kwoty udzielonych pożyczek. Jednak z raportu AMRON SARFiN wynika, że czwarty kwartał, w którym rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych, był już wyraźnie słabszy od poprzednich. Kolejne podwyżki w I kwartale, a potem najazd Rosji na Ukrainę wręcz zamroziły na moment ruch w branży. Napływ uchodźców spowodował jednak, że z rynku zaczęły znikać mieszkania na wynajem. 24 marca, równo miesiąc po inwazji, w okręgu warszawskim było zaledwie 150 ofert małych mieszkań na wynajem. W Lublinie – 50. Uchodźcy najchętniej trzymają się w miarę blisko granicy i dużych ośrodków, wybierają Kraków, Warszawę, Rzeszów czy Lublin. Jednak w zachodniej części Polski także brakuje już ofert.

Reklama

– We Wrocławiu pula dostępnych na wynajem mieszkań spadła o 80%, podobnie jest w Gorzowie czy Zielonej Górze, a lada moment druga fala uchodźców dojdzie też prawdopodobnie do Szczecina – mówi Tomasz Narkun, ekspert rynku deweloperskiego, działający przede wszystkim w zachodniej części Polski.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Czy w związku z tym zakup mieszkania inwestycyjnie może się jeszcze (a może już) opłacać?

– W tej chwili na rynku mamy tak wiele oddziałujących w różne strony czynników, że trudno podjąć się odpowiedzi na pytanie, czy mieszkania będą drożeć, czy tanieć i w jakiej perspektywie – mówi dr Adam Czerniak, dyrektor ds. badań i główny ekonomista w centrum analitycznym Polityka Insight. – Wszystko zależy od tego, jak długo potrwa wojna, jak wielu uchodźców u nas zostanie i na jak długo, mamy już podwyżki stóp procentowych, a Polacy kupują też nieruchomości we Włoszech czy Hiszpanii, co wiąże się z odpływem kapitału.

Uczestnicy panelu „Cztery ściany, setki pytań. Mieszkania inwestycyjnie”, który odbył się podczas 4. Forum Inwestycji Osobistych zgodzili się, że zaciąganie w obecnych warunkach kredytu hipotecznego na inwestycyjny zakup mieszkania przy 20-proc. wkładzie własnym jest obecnie nieopłacalne, o ile ktoś liczy na to, że spłaci raty kredytu przychodami z wynajmu. I to pomimo tego, że po wybuchu wojny ceny najmu wzrosły o około 15%. Koszt kredytu poszedł bowiem do góry znacznie mocniej; w przypadku kredytu na 350 tys. złotych rata podskoczyła z 2,5 tys. zł miesięcznie do 3,5 tys. zł, czyli więcej niż o jedną trzecią. A to jeszcze nie koniec. Tymczasem uchodźcy liczą na szybkie zakończenie wojny i powrót do kraju, dlatego wolą wynajmować mieszkania na krótki okres, maksymalnie do pół roku. O ile więc przed podwyżkami stóp można było liczyć średnio na 4% zysku przy zakupie za gotówkę i 2-3% przy kredycie, to w obecnej sytuacji tego wyniku nie da się powtórzyć.

– Trzeba pamiętać, że były i są bardzo duże rozbieżności między poszczególnymi miastami – mówi Agnieszka Piesto z firmy Państwo Piesto – mieszkania inwestycyjnie. – W Warszawie, gdzie jest wysoka płynność, stopy zwrotu były niższe, na Śląsku można było wypracować 4-5%. Jeśli mamy gotówkę i chcemy ochronić jej wartość, to można znaleźć miejsca, gdzie da się zarobić, na przykład w Gdańsku i okolicach. Generalnie najlepiej jest inwestować na rynku, który się dobrze zna, blisko swojego centrum interesów życiowych.

Podkreśla też, że zawsze trzeba przystąpić do inwestycji z dokładnymi wyliczeniami, założyć margines błędu w górę i szczegółowo zapoznać się z przepisami prawnymi. Bez tych umiejętności trzeba zdać się na specjalistów; w przeciwnym razie ryzykuje się stratą kapitału zamiast jego pomnożeniem.

Czy będzie taniej?

Generalnie w dłuższym terminie ceny mieszkań powinny rosnąć, ale zdaniem analityka rynku deweloperskiego Tomasza Narkuna w perspektywie roku-dwóch jest szansa na spadek cen mieszkań większych, o powierzchni powyżej 60 mkw.

– Jeśli nie wystąpią kolejne nieprzewidziane zdarzenia, to ceny mniejszych mieszkań w dużych ośrodkach, gdzie jest większe zapotrzebowanie, wzrosną – przewiduje. – Jeśli sytuacja geopolityczna się uspokoi, to sądzę, że znajdą się jeszcze inwestorzy gotówkowi na mieszkania 45-50-metrowe, podobnie będzie też u deweloperów. Natomiast większe mieszkania kupowane były przez rodziny na kredyt, więc przy spadku zdolności kredytowej o 50-60% popyt w tej grupie spadnie, co daje pewne pole do obniżek cen.

Drugą stroną tego samego medalu jest  przewidywany wzrost popytu na wynajem ze strony młodych osób, których nie będzie stać na zakup własnego lokum za bankowy kredyt. Prawdopodobnie też nawet po ustaniu działań wojennych część uchodźców w Polsce zostanie.

Warto też pamiętać o stronie kosztowej: podrożały zarówno materiały budowlane, jak i wzrosły koszty pracy. Z najnowszych dostępnych danych GUS-u za styczeń 2022 roku wynika, że koszt malowania wzrósł rok do roku o 11%, tynki, okładziny i licowanie powierzchni wewnętrznych o 7,9%, podłogi i posadzki o 8,4%, a roboty z gipsu i prefabrykatów gipsowych – o 10,5%.

Czekanie na okazje

Problemy ze spłatą rat albo sam fakt ich wzrostu może teoretycznie przyczynić się do pojawienia się na rynku mieszkań i domów, których właścicieli nie stać już na spłatę kredytu, więc wolą sprzedać nieruchomość i samemu wynajmować albo zostaną zlicytowani. Podobnie osoby, które wcześniej nabyły lokal inwestycyjnie mogą uznać, że ta działalność już się im nie opłaca.

– Kredyty hipoteczne w naszym kraju funkcjonują dopiero od około 20 lat, szacuje się, że obciążone nimi są mniej więcej 2 miliony mieszkań – mówi Agnieszka Piesto. – To nawet nie jest 10% całego rynku.

Według szacunków przytaczanych przez Tomasza Narkuna w okresie najniższego WIBOR-u na poziomie 0,2% podpisano 300 tysięcy umów kredytowych na kwotę przeszło miliarda złotych. Natomiast jak mówi Agnieszka Piesto, niewypłacalnością zagrożony może być od dwóch do pięciu procent tej liczby, więc nie należy spodziewać się lawiny ofert. Poza tym pojawią się one prawdopodobnie dopiero za kilka miesięcy do roku.

Najemca versus wynajmujący

Inwestor, który zamierza kupić mieszkanie na wynajem lub już je nabył i zamierza wynajmować, musi pamiętać o aspektach prawnych. Pomimo że wojna w Ukrainie zepchnęła na drugi, a nawet trzeci plan kwestię covidu, to ustawa covidowa wciąż obowiązuje, a mijają już pełne dwa lata od jej wprowadzenia. Oznacza ona bezwzględny zakaz eksmisji nierzetelnego lokatora, nawet w przypadku prawomocnych decyzji sądu o opróżnieniu lokalu i przyznaniu najemcy lokalu socjalnego przez gminę. W ten sposób najemca może zajmować lokal nawet przez długie lata, nawet jeśli nie wnosi żadnych opłat.

Dodatkowo tzw. specustawa ukraińska przewiduje minimum rok więzienia za nękanie niechcianych lokatorów (wcześniej były to trzy miesiące).

– Prawo chroni najemców, ale nie wynajmujących – wskazuje Agnieszka Piesto. – Dlatego inwestycja w nieruchomość na wynajem to zajęcie dla osób, które na bieżąco śledzą obowiązujące przepisy prawne, często wprowadzane w bardzo szybkim trybie. Zmiana przepisów zakazujących eksmisję mogłaby zwiększyć podaż dostępnych na rynku lokali, np. poprzez uwolnienie pustostanów.

Dr Adam Czerniak przytacza z kolei badania, z których wynika, że aż 45% Polaków uważa, że najemcy nie są dostatecznie chronieni przed eksmisją.

– To swoisty „paragraf 22” – ocenia. – Z jednej strony właściciele mieszkań często obawiają się, że nie będą w stanie pozbyć się uciążliwego lokatora, z drugiej najemcy boją się, że stracą dach nad głową z dnia na dzień na żądanie właściciela, a takich przypadków też bywa sporo.

Rozwiązaniem może być najem instytucjonalny, który na razie wciąż stanowi ułamek rynku, ale się rozwija. Deweloperzy już zaczynają budować bloki z mieszkaniami pod wynajem, a nie na sprzedaż, coraz śmielej wkraczają na rynek też fundusze inwestujące w nieruchomości, choć na samym początku działalności dorobiły się czarnego PR-u. Taki najem mógłby jednak ustabilizować rynek.

– Inwestorzy instytucjonalni często reprezentują zachodni kapitał, który ma dużo łatwiejszy dostęp do finansowania ze względu na niskie oprocentowanie w strefie euro – mówi Adam Czerniak.

W stronę (cywilizowanego) Zachodu

W przypadku najmu instytucjonalnego najemca nie musi się też obawiać nagłego „wyproszenia” z lokalu, jeśli spłaca swoje zobowiązania. Zwiększenie udziału tej formy umów w rynku byłoby więc krokiem w kierunku rozwiązań i ususu istniejącego na Zachodzie, gdzie więcej osób korzysta z wieloletniego wynajmu zamiast kupować lokal na własność, zadłużając się na kilkadziesiąt lat.

Od niespełna roku kiełkuje jeszcze jeden pomysł będący normą np. w Stanach Zjednoczonych. Mowa o kredycie mieszkaniowym na stały procent. Chroni on kredytobiorcę przed wahaniami WIBOR-u. W Polsce wymóg posiadania takiej oferty istnieje od połowy ubiegłego roku, przy czym do niedawna kredyt na stały procent można było zaciągnąć jedynie na pięć lub, w wypadku dwóch banków, na siedem lat; po tym okresie wchodził procent zmienny. Jednak w marcu bank BNP Paribas poinformował o wprowadzeniu kredytu hipotecznego na stały procent na 10 lat z oprocentowaniem w wysokości 6,3%.

Eksperci rynku nieruchomości są zdania, że taki kredyt jest korzystną propozycją dla nabywcy.

– W przypadku kredytu na stałą stopę oprocentowania ryzyko stopy procentowej bierze na siebie bank – tłumaczy Adam Czerniak. Tomasz Narkun radzi natomiast, żeby zwrócić uwagę na warunki przejścia ze stałej stopy na zmienną, bo znany jest przypadek banku, który potrafi pobrać nawet 3% opłat manipulacyjnych przy przekształceniu kredytu z oprocentowania stałego na zmienne.

Jego zdaniem też zmiany zachodzące na rynku nieruchomości spowodują oddalanie się od siebie rynków pierwotnego i wtórnego pod względem grup docelowych. Nowe mieszkania staną się dostępne jedynie dla zamożnych klientów. Pozostali będą zdani na zakup z rynku wtórnego lub wynajem, który z czasem będzie się coraz bardziej profesjonalizował.