Tykająca bomba czy okazja inwestycyjna?

Country Garden, chiński deweloper, który od pewnego czasu zgłasza poważne problemy, właśnie nie spłacił odsetek od serii obligacji z zapadalnością w 2026 roku. Wartość zobowiązania to 96 milionów juanów, czyli około 13 milionów USD. Kwota nie jest zbyt duża w porównaniu z całością zobowiązań tej spółki, które przekraczają 190 miliardów USD, ale niepokój inwestorów jest zrozumiały. Po raz pierwszy Country Garden nie spłacił zobowiązań denominowanych w juanie. Zobowiązania dolarowe nie zostały spłacone po raz pierwszy już w październiku ubiegłego roku.

Reklama

Pytanie jest proste: czy to sygnał, że deweloperzy w Chinach stanowią zagrożenie dla całej gospodarki. Chiński rząd niechętnie udziela finansowania dla całego sektora. Strukturalne problemy, czyli za mały popyt i zbyt duże inwestycje w ostatnich latach doprowadziły do sytuacji, że kolejne firmy deweloperskie będą miały kłopoty. Kłopoty deweloperów nasilają się, gdy potencjalni klienci dowiadują się o ich kłopotach, bo w obawie, że zainwestują w projekty, które nie zostaną ukończone, nie chcą wpłacać pieniędzy takim firmom. W efekcie problemy z płynnością szybko się pogłębiają.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Jeżeli rząd nie wesprze tych firm, to kolejne upadłości są kwestią czasu. Rynek takiego scenariusza obawia się coraz bardziej, co widać w wycenach spółek. ETF inwestujący w chińskich deweloperów nie prezentuje się dobrze. GLOBAL X MSCI CHINA REAL ESTATE ETF stracił w trzy lata ponad 75% wartości.

W Unii Europejskiej problemy na rynku nieruchomości narastają od ponad trzech lat i największe są w sektorze nieruchomości komercyjnych. Ten sektor potężny cios otrzymał podczas lockdownów, gdy wiele firm przestawiło się na pracę zdalną, a w konsekwencji spadł popyt na powierzchnie biurowe, który później się nie odbudował.

Problemy Signa Group – austriackiej firmy z branży nieruchomości, która w listopadzie ubiegłego roku ogłosiła postępowanie upadłościowe, obrazują zagrożenia, które nie dotyczą tylko tej jednej spółki. Branża nieruchomości w wielu krajach UE ma kłopoty. Szczególnie duże są w Niemczech. Signa, choć jest firmą austriacką, działała również w Niemczech i jest mocno zadłużona w niemieckich bankach. Jej upadłość to ryzyko dla systemu bankowego. Signa zadłużona jest w ponad 100 bankach i informacje napływające z jednej z jej spółek zależnych, która jest bliska porozumienia z wierzycielami, wskazują, że wierzyciele mogą nie odzyskać więcej niż 30% kapitału.

EBC od kilku lat stara się sprawdzić, czy upadłości w branży nieruchomości nie zachwieją bankami. Sigma jest sygnałem, że czas weryfikacji zarządzania ryzykiem w bankach może być już blisko.

W USA problemy banków regionalnych ujawniły się w ubiegłym roku, gdy upadł Silicon Valley Bank. Bezpośrednią przyczyną upadłości było wycofywanie z banku pieniędzy przez klientów, pośrednią wcześniejsze nietrafione inwestycje w obligacje. Dziś banki regionalne stają przed kolejnym problemem. W przeciwieństwie do dużych banków w ich przypadku procentowy udział kredytów udzielonych firmom z rynku nieruchomości komercyjnych w całości portfela jest wysoki.

Jeżeli spojrzymy na poziom zaległości spłat kredytów ogółem w sektorze nieruchomości komercyjnych to sytuacja nie wygląda źle.

Do poziomów z 2008 i 2009 jeszcze dużo brakuje, ale niepokojąca jest tendencja. Co więcej, sektor nieruchomości komercyjnych właśnie stanął przed wyzwaniem zrolowania zadłużenia. Do połowy przyszłego roku muszą być zrolowane długi o wartości ponad biliona dolarów, i to po wyższych rentownościach.

Z pewnością kryzys w całym sektorze nieruchomości w Chinach i w sektorze nieruchomości komercyjnych w UE i w USA jest „zarządzalny”, ale jak zaczną pojawiać kolejne informacje o problemach firm, to rynki dostrzegą problem. Zrobi się na pewien czas nerwowo, a z dzisiejszej perspektywy trudno ocenić, jak wiele firm upadnie i jak wiele banków będzie miało z tego powodu kłopoty. Być może rynek nieruchomości komercyjnych to okazja inwestycyjna, ale cały czas obarczona wysokim ryzykiem.