Jest remedium na stagflację. Te instrumenty warto mieć dziś w portfelu

Inflacja rośnie, gospodarka spowalnia, a to prosty przepis na stagflację, czyli zjawisko wyjątkowo niekorzystne dla naszych portfeli. Remedium na takie czasy mogą być fundusze typu REIT.

Inflacja rośnie, gospodarka spowalnia, a to prosty przepis na stagflację, czyli zjawisko wyjątkowo niekorzystne dla naszych portfeli. Remedium na te czasy mogą być REIT-y, czyli notowane na giełdach spółki, zarabiające na wynajmie lokali, magazynów czy biurowców i dzielące się większością tych przychodów z akcjonariuszami w formie regularnych dywidend.

Reklama

- Fundusze typu REIT, inwestujące w różnego rodzaju nieruchomości i czerpiące dochody przede wszystkim z opłat czynszowych, ale także korzystające z długoterminowego wzrost wartości posiadanych nieruchomości, mogą być ciekawym tematem inwestycyjnym w czasach podwyższonej inflacji lub stagflacji. Wiąże się to z mechanizmem zmian cen najmu tych nieruchomości, które bardzo często zakładają okresową korektę o określony wskaźnik np. inflacji, czy stóp procentowych, a w krajach o mniej stabilnej walucie ceny są denominowane w „twardych” walutach. Dlatego w przeciwieństwie do wielu firm przemysłowych czy usługowych, ściganie się z inflacją może przychodzić rynkowi nieruchomości znacznie łatwiej. Zmiany przychodów są też bardziej przewidywalne - wyjaśnia Jarosław Niedzielewski, dyrektor departamentu inwestycji w Investors TFI.

Czytaj także: Dla tych funduszy nadchodzi czas żniw, ale i możliwych problemów

REIT a inflacja

REIT-y, czyli z języka angielskiego Real Estate Investment Trusts, powstały w Stanach Zjednoczonych niemal 60 lat temu. To własnie w USA jest najwięcej tego typu funduszy, jak również ich zwolenników, ale i w Europie jest to instrument bardzo popularny. Nie ma się jednak co dziwić, bo sporą przewagą tej formy inwestowania w nieruchomości są preferencje podatkowe. REIT-y są bowiem zwolnione z obowiązku płacenia CIT. Warunkiem jest obligatoryjna wypłata inwestorom większości (średnio 90 proc.) zysków z najmu w formie dywidendy.

- REIT-y pod względem profilu biznesowego związane są z wynajmem różnego rodzaju nieruchomości, a ich umowy są w większości zabezpieczone klauzulami inflacyjnymi oraz przenoszeniem części kosztów utrzymania nieruchomości na klientów. Oczywiście należy pamiętać, że REIT-y dobrze zabezpieczają przed inflacją natomiast mają w sobie ryzyko koniunktury gospodarczej i potencjalnego obniżenia skali wynajmowanej powierzchni w sytuacji silnego spowolnienia gospodarczego. Dlatego w ich doborze do portfela również kluczowa jest selekcja. Uważam, że w obecnym otoczeniu makro najlepiej powinny radzić sobie REIT-y eksponowane na magazyny/logistykę oraz na infrastrukturę cyfrową. Oprócz zabezpieczenia przed inflacją te sektory oferują strukturalny wzrost biznesu oraz dywersyfikację geograficzną - podpowiada dr Tomasz Bursa, wiceprezes Opti TFI.

Czytaj także: Na tych giełdach króluje hossa. Czy warto tam inwestować?

Warto jednak pamiętać, że tak jak akcje, tak i notowane na giełdzie REIT-y mogą podlegać sporym wahaniom. W dłuższej perspektywie powinny jednak odzwierciedlać wycenę posiadanych przez fundusz nieruchomości, pomniejszoną o zadłużenie.

- Jeżeli dywidendy mają prawo i nawet powinny rosnąć w okresie podwyższonej inflacji i stagflacji, tak zachowanie kursów funduszy REIT na giełdach w takim właśnie okresie jak stagflacja jest nieco mniej przewidywalne. Po pierwsze wzrost długoterminowych stóp procentowych (np. rentowności 10-letnich obligacji - red.) może powodować zmniejszenie wyceny nieruchomości, jako czynnik dyskontujący, przez co inwestorzy mogą obniżyć rynkową wycenę funduszu. Dodatkowo, ponieważ wypłaty znaczących dywidend są znakiem rozpoznawczym funduszy typu REIT, inwestorzy mogą porównywać stopę dywidendy funduszy REIT do obecnej rentowności obligacji, co również może wpływać na rynkowe postrzeganie atrakcyjności tej formy inwestowania - wyjaśnia Jarosław Niedzielewski.

Wzrost stóp procentowych wpływa także na koszty zadłużenia REIT-ów, które często korzystają ze sporej dźwigni finansowej. Jarosław Niedzielewski przypomina jednak, że w ostatnich latach rekordowo niskich stóp procentowych w USA, czy w Europie, wiele firm zdecydowało się na refinansowanie swojego zadłużenia, zapewniając sobie w ten sposób kilka lat niskiego kosztu kapitału.

- Z tej perspektywy, dla wielu firm REIT ostatni wzrost stóp procentowych nie powinien stanowić stanowić problemu kosztowego, a dzięki wzrostowi inflacji ich przychody mogą się wyraźnie poprawić. Tak między innymi można tłumaczyć siłę w ostatnich miesiącach tego segmentu rynku jako całości - wskazuje Jarosław Niedzielewski.

W ostatnich dwóch latach różnice w zachowaniu się i dochodowości REIT-ów były bardzo duże. Ekspert Investors TFI wskazuje, że fundusze, które wynajmują magazyny, centra logistyczne, wieże telekomunikacyjne, miejsca z centrami danych, czy inne nieruchomości przemysłowo-komercyjne, zachowywały i wciąż zachowują się bardzo dobrze. Natomiast fundusze inwestujące w branży hotelarskiej, czy w centra handlowo-detaliczne przeżywały ciężkie chwile i do dziś nie wydostały się z tego kryzysu.

- Choć fundusze REIT są atrakcyjną formą lokaty kapitału, szczególnie w tak mocno inflacyjnym środowisku jak obecnie, to jednak należy mieć na uwadze, że tak dochodowość, jak i zmienność tych instrumentów nie różni się specjalnie od akcji. W okresach silnej dekoniunktury, takiej jak w latach 2008-2009 fundusze REIT potrafiły spaść równie mocno jak indeksu akcji. Wciąż płaciły jednak sowitą dywidendę - dodaje Jarosław Niedzielewski.

Gdzie po REIT?

Inwestycja w REIT-y jest nieco bardziej skomplikowana niż kupno funduszu. Trzeba mieć bowiem rachunek maklerski u brokera, który posiada w ofercie tego rodzaju instrumenty (np. Bossa, mBank). Do wyboru jest łącznie kilkaset zagranicznych REIT-ów, inwestujących w przeróżne nieruchomości nie tylko w Europie, czy USA, ale też w Azji. W Polsce na REIT-y z prawdziwego zdarzenia czekamy już od 2017 r.

- Polski rynek nie tylko jest na REIT-y gotowy, ale pragnie ich i pożąda od dawna, tylko wszystkie pomysły, aby stworzyć ten mechanizm w Polsce, od lat spalają na panewce. Nawet więcej – dobrze skrojone REIT- y, są moim zdaniem w Polsce szansą na ucywilizowanie napływu zagranicznego kapitału, który pompuje miliardy złotych na nasz rynek mieszkaniowy. Bo choć pod żadnym pozorem nie powinniśmy rezygnować z zagranicznego kapitału, który chciałby inwestować w Polsce, to należałoby jednak zadbać o to, aby był on zaangażowany w likwidowanie niedoborów mieszkaniowych, a nie tylko pompowanie cen - wskazuje Bartosz Turek, ekspert HRE Investments.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.