Czy mieszkania w Polsce stanieją?

Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego wskazują na pierwszy od siedmiu lat spadek cen ofertowych mieszkań w siedmiu największych polskich miastach. W IV kwartale 2024 r. obniżyły się one o 0,5 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem, czyli o 68 zł za metr kwadratowy. Choć zmiana ta może budzić niepokój wśród inwestorów i właścicieli nieruchomości, analitycy Banku Pekao uspokajają, że jest to jedynie cykliczna korekta wynikająca z obecnych warunków makroekonomicznych, a nie oznaka pęknięcia bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości.

Reklama

Wysokie stopy hamują popyt

Głównym czynnikiem wpływającym na obecną sytuację są wysokie stopy procentowe, które ograniczają zdolność kredytową potencjalnych nabywców i zmniejszają popyt na mieszkania. Wzrost kosztów finansowania skutkuje mniejszą liczbą transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym, co z kolei prowadzi do stabilizacji, a nawet niewielkich spadków cen.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

- Pamiętajmy też, że do cenowego tanga trzeba dwojga, tzn. równowagi pomiędzy popytem i podażą. W 2024 r. na niespodziewanie silny popyt nałożyło się wyhamowanie tempa dostarczania nowych mieszkań na rynek – to pokłosie dołka w liczbie nowych budów z 2023 r.  Obecna liczba rozpoczynanych projektów budowlanych znajduje się jednak blisko historycznych maksimów, co oznacza zwiększoną podaż w latach 2025-26 i wspiera obniżki cen caeteris paribus -wskazują analitycy Pekao. - Opóźniony efekt zwiększonej podaży mieszkań w postaci dodatkowej presji na obniżki cen nieruchomości zobaczymy począwszy od 2Q25, a moment najsilniejszego oddziaływania przypadnie na początku 2026 r. - dodają.

Analitycy przewidują, że obecna korekta cen może potrwać jeszcze kilka kwartałów, jednak nie spodziewają się gwałtownych spadków wartości nieruchomości. Wszystko zależy od dalszego kształtowania się polityki monetarnej oraz ogólnej kondycji gospodarki. Przewidywane obniżki stóp procentowych mogą ponownie pobudzić popyt na mieszkania i przyczynić się do wzrostu cen.

- Szczyt oddziaływania szoków polityki pieniężnej jest opóźniony o ok. 6 kwartałów. Wynika stąd, że rozpoczęcie cyklu obniżek przez RPP w połowie tego roku dopiero pod koniec 2026 r. osiągnie właściwy, stymulujący wpływ na zagregowany popyt, przyczyniając się tym samym do wzrostu cen mieszkań - wskazują eksperci banku.

Choć na rynku nieruchomości pojawiły się pierwsze oznaki korekty cenowej, nie ma powodów do paniki. Obecne zmiany są naturalną reakcją na warunki makroekonomiczne i nie wskazują na załamanie rynku.

- Prognozowana przez nas lekka korekta cen mieszkań wynika z cyklicznego osłabienia popytu, na który nałożą się skutki obserwowanego dziś przyspieszenia podażowego. Uważamy jednak, że w perspektywie dwóch lat rynek powróci do równowagi po epizodzie deflacyjnym, gdyż średniookresowe czynniki wzrostu cen nieruchomości mają w Polsce charakter strukturalny - uważają eksperci Pekao.

Wciąż za mało mieszkań

Fundamenty polskiego rynku nieruchomości pozostają solidne. Nadal obserwuje się niedobór mieszkań w stosunku do potrzeb ludności, a urbanizacja oraz migracje wewnętrzne napędzają popyt w dużych miastach. Ponadto sytuacja na rynku pracy jest stabilna, a dochody gospodarstw domowych rosną, co w dłuższej perspektywie będzie wspierać odbudowę popytu na nieruchomości.

- Przyczyny długookresowego wzrostu cen nieruchomości w Polsce są strukturalne i niezmienne od lat. Mieszkań nad Wisłą brakuje, a te istniejące są przede wszystkim za ciasne, przeludnione i – coraz częściej – nieodpowiadające aspiracjom młodych Polaków. Jeszcze w 2022 r. liczba ponad 400 mieszkań na tysiąc mieszkańców plasowała nas w okolicach Irlandii czy Austrii, ale już wskaźnik przeludnienia mieszkań mieliśmy na poziomie Bułgarii i poniżej Grecji – a przez ostatnie dwa lata raczej niewiele się w tej kwestii zmieniło - zauważają analitycy Pekao.