Zagraniczne REIT-y. Czy warto na nie postawić w 2024 r.?

REIT-y, czyli z języka angielskiego Real Estate Investment Trusts, to notowane na giełdach spółki, zarabiające na wynajmie lokali, magazynów czy biurowców i dzielące się większością tych przychodów z akcjonariuszami w formie regularnych dywidend. Najwięcej tego typu funduszy, jak również ich zwolenników, znajdziemy w Stanach Zjednoczonych, ale i w Europie jest to instrument bardzo popularny.

Reklama

Rok poprzedni i bieżący nie były jednak łaskawe dla posiadaczy zagranicznych REIT-ów w portfelu. Od wybuchu COVID-19 borykająca się z trudnościami branża nieruchomości komercyjnych stoi bowiem w obliczu trudności. Powierzchnie biurowe (ok. jedna czwarta wszystkich nieruchomości komercyjnych w USA) ucierpiały w wyniku wybuchu pandemii, która doprowadziła do lockdownów i częściowej reorientacji z pracy stacjonarnej na pracę zdalną. W efekcie wzrosła liczba pustostanów, z których nie da się czerpać zysków w postaci najmu. Przede wszystkim jednak jesteśmy po dużych podwyżkach stóp procentowych. Główny ich efekt jest oczywisty: koszt pożyczek wzrósł dramatycznie. A to mocno uderzyło w notowania REIT-ów.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

- W 2022 roku gwałtowny wzrost stóp procentowych doprowadził do największej od czasów Globalnego Kryzysu Finansowego wyprzedaży na rynkach REIT. Rynek stracił na wartości średnio niemal 30 proc., zaś niektóre z segmentów przepołowiły się w cenie - wskazuje Jakub Pacholec, członek zarządu Mount TFI i zarządzający m.in. funduszami REIT. Zwraca on jednak uwagę, że obawy inwestorów o kondycje REIT-ów nie znalazły potwierdzenia w rzeczywistości, bo w całym ubiegłym roku zanotowały one rekordowe zyski. 

- W 2022 roku REIT-y zanotowały najwyższe zyski w historii, liczone jako FFO (Funds From Operations, czyli środki z operacji - red.), a dane za pierwsze 9 miesięcy 2023 r. wskazują na dalsze wzrosty. Menedżerowie świadomie nie emitowali nowego długu jeśli nie było takiej potrzeby, korzystając z preferencyjnego finansowania opartego o stałą stopę, które zostało zaciągnięte jeszcze przed rokiem 2022. Dodatkowo niemal w każdym segmencie wzrosły czynsze, w wielu przypadkach (np. logistyka czy Data Center) szybciej niż wskaźnik inflacji, co pozwoliło skompensować z nawiązką droższy kredyt - zauważa Jakub Pacholec. I dodaje, że ta sama siła, która spowodowała wyprzedaże w 2022 r., będzie - jego zdaniem - zwrócona w przeciwnym kierunku w najbliższych miesiącach.

- Rekordowe wyniki operacyjne, perspektywa cięć stóp procentowych i otwierający się rynek transakcyjny w naszej ocenie będą przemawiały za atrakcyjnością sektora. Widzimy napływy do funduszy inwestujących w REIT-y w skali globalnej, zaś poprawiający się sentyment tylko w listopadzie doprowadził do wzrostu Global REIT Index o 10 proc. Do szczytów z 2021 roku pozostaje jednak wciąż niemal 40 proc., zaś do zamknięcia luki do wartości księgowej ponad 30 proc. - zauważa Jakub Pacholec. - Tempo nadrabiania będzie jednak zróżnicowane w zależności od segmentu - obserwujemy wciąż słaby sentyment względem amerykańskich biur, widzimy duży potencjał w REIT-ach inwestujących w logistykę oraz niektóre formaty mieszkaniowe - zaznacza ekspert Mount TFI.

Trend pracy z domu poważnie zakłócił sektor biurowy. Mimo że w czasie ożywienia po pandemii w amerykańskiej gospodarce powstało kilka milionów nowych miejsc pracy, wykorzystanie powierzchni biurowej w USA wynosi zaledwie około 50 proc. poziomu sprzed pandemii. Wartość nieruchomości również odpowiednio spadła. Zupełnie inaczej wygląda natomiast sytuacja w sektorze logistycznym. Po poważnych zakłóceniach związanych z pandemicznymi blokadami transport ciężarowy i magazyny przeżyły boom - napędzane wysokimi wydatkami konsumenckimi, konkurencją w handlu elektronicznym i nearshoringiem budownictwo przemysłowe osiągnęło rekordowy poziom w 2023 r., a prognozy na 2024 r. przewidują dalszy wzrost w tym segmencie rynku. Eksperci wskazują również na rosnący popyt na wielorodzinne nieruchomości mieszkalne, które - jako jedne z nielicznych klas nieruchomości komercyjnych - odnotowują silny wzrost czynszów i cen nieruchomości.

- W kontekście ostatnich wydarzeń na amerykańskim rynku długu w listopadzie można zakładać zakończenie cyklu podwyżek oraz ograniczenie ryzyka dalszego wzrostu stóp procentowych. Jednocześnie stopa procentowa na 30-letni kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem spadła do 7,22 proc. Niemniej, nie należy spodziewać się znaczących obniżek stóp procentowych w najbliższej przyszłości. Warto zaznaczyć, że przed nami jest obiecujący okres, a rok 2024 zapowiada się zupełnie odmiennie niż ostatnie lata bessy przetaczającej się przez zagraniczny rynek długu. Ten pozytywny trend może mieć korzystny wpływ na sytuację REIT-ów zagranicznych w nadchodzących latach - wskazuje Michał Kozak, analityk Xelion DI. Zastrzega jednak, że istnieje kilka czynników ryzyka dla rynku nieruchomości komercyjnych. 

Jedynym z nich są zaostrzające się kryteria udzielania kredytów. Banki są bardzo konserwatywne w udzielaniu finansowania, które nie tylko jest dziś droższe, ale też trudniej dostępne. Branża stoi również w obliczu spowolnienia gospodarczego w nadchodzącym roku. Znaczące pogorszenie koniunktury oznaczałoby, że właściciele obiektów komercyjnych mogą mieć problem z wynajmem, a podniesienie czynszów może być trudne, jeśli nie niemożliwe.

- Zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów przez amerykańskie banki oraz rezygnacja z udzielania kredytów na nieruchomości komercyjne mogą przyczynić się do pogorszenia sytuacji REIT-ów. Należy również zaznaczyć, że aktualnie obserwujemy dynamiczny spadek sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Stanach Zjednoczonych. Dynamika z października pokazała 28-proc. spadek w ujęciu rok do roku. REIT-y biurowe, nawet po odbiciu zapoczątkowanym 14 listopada, utrzymują znaczący spadek swojej wartości od początku pandemii. Uważam, że ostatnie odbicie, na razie nie zmienia długofalowych perspektyw dla sektora. Droga do ożywienia się jest bardzo długa i wiele może się wydarzyć. Podsumowując, nie jest to ryzyko, które warto podejmować na początku 2024 roku - uważa Michał Kozak z Xelion DI.

Inwestorzy mogą też porównywać stopę dywidendy funduszy REIT do rentowności obligacji, co również może wpływać na rynkowe postrzeganie atrakcyjności tej formy inwestowania. Z drugiej jednak strony Fed już stóp nie podniesie, a rynek wycenia, że zacznie je obniżać w przyszłym roku (5 obniżek stóp Fed po 25 pb każda do końca 2024 r.). Równocześnie w strefie euro rynek oczekuje w 2024 r. aż 6 obniżek stóp procentowych, po 25pb każda. W efekcie nasilił się spadkowy trend rentowności amerykańskich i europejskich obligacji. Obecnie 10-letnie papiery skarbowe USA mają dochodowość na poziomie ok. 4,2 proc. (w październiku sięgała 5 proc.). Z drugiej strony, na rynku amerykańskim można znaleźć REIT-y, wypłacające nawet dwucyfrową dywidendę. 

Inwestycja w REIT-y jest jednak nieco bardziej skomplikowana niż kupno funduszu. Trzeba mieć bowiem rachunek maklerski u brokera, który posiada w ofercie tego rodzaju instrumenty (np. Bossa, mBank). Do wyboru jest łącznie kilkaset zagranicznych REIT-ów (lub ETF-ów na REIT-y), inwestujących w przeróżne nieruchomości nie tylko w Europie, czy USA, ale też w Azji. 

W REIT-y zainwestować można też za pośrednictwem krajowych funduszy indeksowych. Taki produkt znajdziemy w ofercie PZU TFI. Fundusz inPZU Akcje Sektora Nieruchomości O podąża za indeksem MSCI World Real Estate NTR USD, który grupuje duże i średnie spółki z sektora nieruchomości z siedzibą w krajach rozwiniętych. Wśród nich dominują spółki z USA (ok. 70 proc.), jednak podmioty te często działają globalnie, dywersyfikując geograficznie swój portfel nieruchomości. Większy udział w indeksie mają też spółki z regionu Azji i Pacyfiku, m.in. z Japonii, Hongkongu czy Australii. Skrót „NTR” oznacza, że do wyniku indeksu – oprócz zmian cen akcji wchodzących w jego skład – wlicza się również inne dochody z tytułu posiadania akcji, przede wszystkim dywidendy.