Alternatywne inwestycje w nieruchomości pozwalają zarobić
Nieruchomości stanowią ulubioną formę inwestowania Polaków. Według danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami aż 51% uważa je za najlepszą lokatę kapitału.
Przekonanie to jest realizowane w praktyce – w zeszłym roku wydatki na zakup nowych mieszkań tylko w siedmiu największych miastach kraju przekroczyły 14,2 mld zł, co stanowi nowy historyczny rekord. Nieruchomości, w przeciwieństwie do giełdy, postrzegane są jako względnie przewidywalne i stabilne źródło zysków. Aby na nich zarabiać, nie trzeba jednak od razu kupować mieszkania na wynajem. Rynek finansowy oferuje inwestorom szereg alternatywnych rozwiązań.
Polski REIT
W krajach Europy Zachodniej oraz w USA jedną z najpopularniejszych form inwestowania w nieruchomości są tzw. REIT-y (Real Estate Investment Trust). Są to spółki akcyjne notowane na giełdzie, które czerpią zyski z wynajmu powierzchni komercyjnych. Ze względu na stosunkowo wysokie bezpieczeństwo inwestycji i jej immanentną długoterminowość znajdują się one w portfelach wielu funduszy emerytalnych, stanowiąc niekiedy nawet 10 proc. ich aktywów. Od dłuższego czasu inwestują one także na polskim rynku nieruchomościowym.
Chcąc umożliwić powstawanie rodzimych REIT-ów, które mogłyby konkurować z podmiotami zagranicznymi, Ministerstwo Finansów pracuje od kilku miesięcy nad odpowiednią ustawą legitymizującą ich funkcjonowanie. Z obecnych zapowiedzi resortu wynika, że nowe przepisy mogą wejść w życie w 2018 r. Zgodnie z założeniami projektu polskie REIT-y, podobnie jak ich odpowiedniki na Zachodzie, mają być dostępne dla szerokiego grona inwestorów jako notowane na giełdzie spółki akcyjne, czerpiące zyski z długoterminowego wynajmu nieruchomości. Spółki te mają być zwolnione z podatku CIT, pod warunkiem przekazywania akcjonariuszom minimum 80 proc. zysków rocznie w postaci dywidendy. Będą one mogły inwestować w każdą nieruchomość przynoszącą dochód: biura, centra handlowe czy magazyny. Ostatnio resort finansów skłania się również ku rozszerzeniu możliwości inwestycyjnych REIT-ów o lokale mieszkalne.
Kwestia stworzenia w Polsce rozwiązań, które umożliwiłyby także drobnym inwestorom czerpanie regularnych korzyści z inwestycji w nieruchomości, staje się coraz pilniejsza. Próba giełdowego debiutu pierwszego polskiego REIT-u zakończyła się w ubiegłym roku fiaskiem tłumaczonym brakiem odpowiednich przepisów regulujących działanie tego typu podmiotów, co miało uniemożliwiać inwestorom pełne oszacowanie ryzyk związanych z tego typu inwestycją. W najbliższym czasie planowane jest wejście na giełdę kolejnej spółki określającej się jako REIT. Niedoszły debiutant także nie składa broni, czekając na bardziej dogodny moment do ponowienia swej próby. Wydaje się jednak, że dla drobnych inwestorów REIT-y staną się realną alternatywą dopiero po wejściu w życie regulacji przygotowywanych obecnie przez Ministerstwo Finansów, a więc najwcześniej w przyszłym roku.
Natomiast tym, co od dawna jest już dla nich dostępne, są alternatywne fundusze inwestycyjne tworzone na bieżąco przez wyspecjalizowane w tym TFI, a wykorzystujące pozytywne trendy na rynku nieruchomości.
Prestiżowe inwestycje
Przykładem takiego funduszu, który na dodatek przyniósł już swoim inwestorom pokaźne zyski, był „Prestiżowe Inwestycje Krakowskie” FIZ. Jego celem było osiągnięcie zakładanej stopy zwrotu na poziomie 9 proc. w skali roku poprzez lokowanie aktywów w renowacje kamienic położonych w centrum Krakowa. Strategia inwestycyjna opierała się na starannej selekcji nieruchomości, mającej gwarantować późniejszą atrakcyjną cenę sprzedaży apartamentów o wysokim standardzie wykończenia.
Okazała się ona na tyle skuteczna, że „Prestiżowe Inwestycje Krakowskie” FIZ, jako pierwszy fundusz nieruchomościowy na polskim rynku, wykupił wszystkie certyfikaty inwestycyjne inwestorów zewnętrznych w czasie krótszym niż początkowo zakładano. W ciągu dwóch lat fundusz zwrócił im cały wpłacony przez nich kapitał wraz z zyskiem, a suma wypłat przekroczyła 35 mln zł.
Konstrukcja funduszu opierała się na automatycznych, częściowych umorzeniach certyfikatów. Dzięki temu ich posiadacze co kwartał otrzymywali część zainwestowanego przez siebie kapitału powiększaną każdorazowo o przynależny jej zysk, determinowany przez zakładaną stopę zwrotu. Uzyskiwane w ten sposób środki na bieżąco redukowały ich ryzyko inwestycyjne, pozwalając jednocześnie szukać dla nich nowych lokat.
Biorąc pod uwagę fakt niesłabnącej koniunktury na rynku nieruchomości, bezpośrednio wpływającej na rentowność inwestycji, można się spodziewać, że inwestorzy nadal poszukiwać będą funduszy potrafiących wykorzystać ten trend, a TFI – na bieżąco odpowiadać na to zapotrzebowanie. Przykładowo – Forum TFI, bazując na sukcesie „Prestiżowych Inwestycji Krakowskich” FIZ, przygotowuje obecnie podobny fundusz, wykorzystujący doświadczenie zdobyte zarówno przez TFI, jak i przez zarządzającego portfelem poprzedniego funduszu.
Zysk podany na talerzu
Wśród funduszy alternatywnych można znaleźć również rozwiązania obejmujące inwestycje w sektor hotelowo-restauracyjny, który w Polsce wciąż znajduje się jeszcze w fazie rozwoju. W 2016 r. wzrósł on o 6 proc., a jego wartość przekroczyła 26 mld zł. Perspektywy na obecny rok także są obiecujące, gdyż Polacy z roku na rok przeznaczają coraz większe kwoty na usługi restauracyjne i hotelowe. Średnio wydatki te stanowią obecnie 3,2 proc. naszych miesięcznych zarobków. Nadal jednak jest to mniej w porównaniu do Niemców czy Słowaków, nie mówiąc już o Czechach, dla których wskaźnik ten wynosi 8,4 proc. Wszystko wskazuje więc na to, że potencjał do dalszego wzrostu nadal istnieje.
Tendencje te wykorzystuje fundusz Forum Food & Friends FIZ, który ma szansę wypracować dla swoich inwestorów zakładaną stopę zwrotu z inwestycji w wysokości 6 proc. rocznie. Jest to pierwszy fundusz w Polsce, którego celem jest osiąganie zysków z inwestycji w rozwój renomowanych restauracji położonych w centrum Krakowa. Pierwsze środki z wykupów certyfikatów inwestycyjnych zaczęły wraz z zyskiem wracać do inwestorów już pod koniec zeszłego roku. Przewiduje się, że wykupy potrwają około 5 lat. Podczas każdego kwartalnego wykupu planowane jest zwracanie inwestorom części wpłaconego przez nich kapitału wraz z nadwyżką determinowaną przez zakładaną stopę zwrotu. Specyfika jej działania jako procentu składanego oznacza, że im dłużej środki będą pracować w ramach funduszu, tym większy zysk przyniosą one swoim właścicielom.
Perspektywy rozwoju
Wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie rynek nieruchomości ma przed sobą nadal znaczny potencjał rozwoju. Trudno się więc dziwić, że polscy inwestorzy, zarówno indywidualni, jak i instytucjonalni, już teraz szukają rozwiązań, które pozwoliłyby im wykorzystać te perspektywy.
Z drugiej strony także podmioty z branży finansowej coraz śmielej rozglądają się za nowymi możliwościami inwestycyjnymi, tworząc kolejne instrumenty, które oferowałyby obu rodzajom inwestorów szanse na atrakcyjne zyski przy jednoczesnym ograniczeniu ryzyk charakterystycznych dla rynku finansowego.
Można więc przewidywać, że nadchodzące miesiące będą się charakteryzować wzmożoną aktywnością nie tylko inwestorów indywidualnych, ale też: potencjalnych REIT-ów, firm deweloperskich i wreszcie – towarzystw funduszy inwestycyjnych, m.in. Forum TFI, które pracuje obecnie zarówno nad funduszem mającym powtórzyć sukces „Prestiżowych Inwestycji Krakowskich” FIZ, jak i nad modelem funduszu, który, służąc podmiotom z branży deweloperskiej, będzie jednocześnie oferował szansę zysku pozostałym inwestorom.
Artur Rawski, Wiceprezes Zarządu – Dyrektor Generalny
Forum TFI S.A.
Reklama
30.03.2017
Komentarze mogą dodawać tylko zalogowani użytkownicy.
Przejdź do logowania