Czy nieruchomości opłacają się inwestorowi?

Podstawowa funkcja nieruchomości w portfelu nie polega na tym, że są „bezpiecznym betonem”. W takiej inwestycji chodzi przede wszystkim o inne źródło wyniku niż w przypadku akcji czy obligacji. Akcje dają udział w zyskach spółek, obligacje - ekspozycję na stopy procentowe i ryzyko kredytowe, a nieruchomości, np. komercyjne opierają się głównie na przepływach z najmu oraz wartości aktywów, które te przepływy generują.

Reklama

Właśnie dlatego globalni inwestorzy traktują nieruchomości jako element dywersyfikujący, a nie kluczowy składnik całego portfela. Według corocznego badania INREV, ANREV i PREA - organizacji skupiających inwestorów instytucjonalnych i zarządzających na rynku niepublicznych funduszy nieruchomościowych w Europie, Azji i USA - średnia globalna alokacja instytucji w nieruchomości wynosiła w 2025 r. 8,7 proc. aktywów, przy średnim celu na poziomie 9,0 proc. Podobny rząd wielkości widać u najzamożniejszych inwestorów prywatnych. Z raportu UBS Global Family Office Report 2025 wynika, że family offices miały w 2024 r. średnio 11 proc. aktywów w nieruchomościach, wobec 10 proc. rok wcześniej. W USA udział ten wzrósł mocniej - z 10 do 18 proc.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Co nieruchomości mogą dawać portfelowi?

Nieruchomości mogą poprawiać dywersyfikację portfela, bo ich wyniki są silniej powiązane z realną gospodarką, długoterminowymi umowami i przepływami pieniężnymi niż z codziennymi wahaniami rynków finansowych. CBRE Investment Management wskazuje, że portfel 70/30 złożony z akcji i obligacji miał wskaźnik Sharpe’a na poziomie 0,45, podczas gdy portfel z 30-proc. udziałem aktywów realnych, takich jak nieruchomości i infrastruktura, osiągał 0,53. Wskaźnik Sharpe’a pokazuje relację zysku do ryzyka - im jest wyższy, tym lepiej portfel wynagradza inwestora za ponoszone ryzyko. W analizie CBRE IM dodanie aktywów realnych oznaczało więc wyższą średnią stopę zwrotu i niższą zmienność w 20-letnim horyzoncie.

To nie jest jednak obietnica, że nieruchomości zawsze poprawią wynik portfela. Dywersyfikacja działa wtedy, gdy źródła ryzyka rzeczywiście różnią się od siebie, ale nie eliminuje strat. Nieruchomości komercyjne są wrażliwe na cykl gospodarczy, koszt finansowania, poziom pustostanów i zmiany stóp kapitalizacji. Gdy rosną stopy procentowe, finansowanie staje się droższe, a wyceny nieruchomości mogą spadać, nawet jeśli czynsze pozostają relatywnie stabilne.

Pokazuje to analiza abrdn dotycząca europejskich strategii nieruchomościowych. Z raportu wynika, że bezpośrednie europejskie nieruchomości miały w ostatnich latach bardzo niską korelację z tradycyjnym portfelem 60/40, co wzmacnia argument dywersyfikacyjny. Jednocześnie wyniki mocno zależały od momentu wejścia w rynek. Fundusze, które zebrały kapitał w latach 2005-2007, miały medianę IRR (roczna stopa zwrotu uwzględniająca moment wpłat i wypłat z inwestycji) od startu na poziomie -4,2 proc. Z kolei fundusze uruchamiane po kryzysie finansowym, w latach 2008-2016, osiągały medianę IRR ok. 8,5 proc. To pokazuje, że w nieruchomościach znaczenie ma nie tylko klasa aktywów, ale też np. faza cyklu koniunkturalnego.

Dochód z najmu to nie gwarancja zysku

Nieruchomości są często kojarzone z bezpieczeństwem i stabilnym dochodem, bo ich podstawą są czynsze płacone przez najemców oraz założenie, że w przyszłości sprzedamy np. lokal drożej. To prawda, ale tylko część obrazu. Wynik inwestora zależy nie tylko od tego, czy budynek/mieszkanie są wynajęte, lecz także od ceny zakupu, kosztu finansowania, poziomu zadłużenia, zmian wycen, długości umów, jakości najemców i możliwości sprzedaży aktywa w danym momencie cyklu.

Dlatego inwestycji w nieruchomości nie można porównywać z lokatą. Depozyt ma z góry określone oprocentowanie i termin zapadalności. Nieruchomość, np. komercyjna, generuje dochód z najmu, ale jej wartość rynkowa może się zmieniać. Jeśli stopy procentowe rosną, finansowanie staje się droższe, a inwestorzy wymagają wyższych stóp kapitalizacji. W praktyce oznacza to presję na spadek wycen nieruchomości.

Widać to było szczególnie po globalnym cyklu podwyżek stóp procentowych. Europejskie niepubliczne fundusze nieruchomościowe, ujęte w indeksie INREV, w 2023 r. zanotowały ujemną stopę zwrotu, głównie przez spadek wartości aktywów. W 2024 r. wynik wrócił na plus: INREV osiągnął 2,73 proc. całkowitej stopy zwrotu, po spadku o -4,50 proc. rok wcześniej. W 2025 r. wynik wyniósł 4,3 proc., co było najlepszym rezultatem od 2021 r., ale nadal dalekim od dwucyfrowych oczekiwań wielu inwestorów.

W badaniu Accolade Funds respondenci oczekiwali po roku od inwestycji w udziały w nieruchomościach komercyjnych stopy zwrotu na poziomie 19 proc. Dla własnej nieruchomości wskazywali podobny poziom. Takie oczekiwania są wyraźnie przeszacowane i mogą prowadzić do rozczarowań, jeśli na ich podstawie budowane są decyzje finansowe. Produkty tego typu powinny być kojarzone bardziej ze stopami zwrotu rzędu 6-7 proc. rocznie. Obraz wygląda jednak inaczej, gdy respondenci pytani byli o dłuższy horyzont. Oczekiwane 28 proc. po 5 latach, 45 proc. po 10 latach oraz 80 proc. po 20 latach to wartości skumulowane, które - po przeliczeniu na średnioroczne tempo wzrostu - są znacznie niższe niż oczekiwane 20 proc. po roku. 

CBRE wskazuje, że przy utrzymujących się podwyższonych długoterminowych stopach procentowych potencjał dalszego spadku stóp kapitalizacji jest ograniczony. W efekcie stopy zwrotu z nieruchomości globalnie mają być przede wszystkim "income-driven", czyli oparte na dochodzie z aktywów, a kluczowe znaczenie będą miały selekcja i aktywne zarządzanie.

Kiedy nieruchomości mają sens?

Nieruchomości mają sens przede wszystkim jako długoterminowy składnik portfela. Mogą stabilizować portfel przez dochód z najmu, indeksację czynszów i niższą zależność od codziennych wahań giełdowych, ale w okresach wzrostu stóp procentowych albo słabszego popytu najemców również mogą przejściowo generować straty. Nieruchomości wymagają zatem także realistycznego nastawienia co do stóp zwrotu.

W dyskusji o inwestowaniu w nieruchomości warto rozróżnić poszczególne segmenty rynku. Inaczej zachowuje się mieszkanie na wynajem, inaczej biuro, a inaczej nowoczesna nieruchomość przemysłowa. W przypadku parków magazynowo-przemysłowych mówimy o aktywach, które są bezpośrednio powiązane z realną gospodarką – obsługują handel, e-commerce, produkcję, logistykę i łańcuchy dostaw. Ich znaczenie nie wynika więc z wartości samego budynku, ale przede wszystkim, z roli, jaką pełnią w działalności najemców.

To oczywiście nie oznacza, że nieruchomości przemysłowe są pozbawione ryzyka. Tak jak w całym rynku nieruchomości, kluczowe znaczenie mają cena zakupu, koszt finansowania, jakość lokalizacji, długość umów najmu, wiarygodność najemców i możliwość sprzedaży aktywa w odpowiednim momencie cyklu. Ich potencjał polega na tym, że mogą być długoterminowym elementem dywersyfikacji portfela, opartym na dochodzie z najmu i ekspozycji na realne aktywa.

Z naszej perspektywy szczególnie istotne jest to, że popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe wynika z długofalowych zmian w gospodarce: rozwoju e-commerce, przebudowy łańcuchów dostaw, nearshoringu, automatyzacji oraz rosnących wymagań firm dotyczących efektywności energetycznej i standardów ESG. Doświadczenia rynków z bardziej rozwiniętym sektorem nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych, w tym czeskiego, pokazują, że inwestorzy coraz częściej patrzą na ten segment jako stabilny, profesjonalnie zarządzany i z dostępem do infrastruktury gospodarczej.

- mówi Małgorzata Sablińska, dyrektorka ds. rozwoju biznesu i pozyskiwania kapitału w Accolade Funds.