Nieruchomości komercyjne? Chęci są, decyzji brakuje

Polski inwestor nie jest już wyłącznie biernym oszczędzającym. Coraz częściej ma doświadczenie inwestycyjne i deklaruje gotowość lokowania kapitału. Z badania Accolade Funds „Chcemy inwestować, ale nie wiemy jak”, przygotowanego przez prof. UW dr hab. Katarzynę Sekścińską, wynika, że 68 proc. respondentów inwestowało w ostatnich 12 miesiącach.

To jednak nie znaczy, że mamy już do czynienia z dojrzałym inwestorem portfelowym. Skala inwestycji pozostaje niewielka. Połowa badanych zgromadziła w ostatnim roku nie więcej niż 20 tys. zł oszczędności, a mediana wartości inwestycji wyniosła 5 tys. zł. Jednocześnie najpopularniejszym miejscem przechowywania kapitału pozostają lokaty i konta oszczędnościowe, z których korzysta 68 proc. badanych. Kolejne 39 proc. trzyma środki na bieżącym rachunku, a 19 proc. – w gotówce w domu.

To ważny punkt wyjścia do rozmowy o nieruchomościach komercyjnych. Polacy są coraz bardziej otwarci na inwestowanie, ale nadal myślą o nim przede wszystkim przez pryzmat bezpieczeństwa i kontroli. Najczęstszą motywacją do inwestowania jest zabezpieczenie finansowe na „czarną godzinę” – wskazuje je 60 proc. badanych. Dalej pojawiają się budowanie majątku, zabezpieczenie przyszłości i zwiększenie niezależności finansowej. Inwestowanie ma więc głównie funkcję ochronną, a nie spekulacyjną.

Reklama

Bariera nie leży tylko w pieniądzach

Raport Accolade Funds pokazuje, że problemem rynku nieruchomości komercyjnych nie jest brak zainteresowania. Średnio 38 proc. badanych uważa, że w Polsce brakuje dostępnych rozwiązań pozwalających inwestować w udziały w nieruchomościach komercyjnych. Około 30 proc. uznaje takie rozwiązania za atrakcyjne, a 19 proc. poleciłoby je rodzinie lub znajomym.

Dane z raportu pokazują jednocześnie duży potencjał tej kategorii i potrzebę dalszej edukacji rynku. Aż 68 proc. respondentów deklaruje chęć do inwestowania w udziały w nieruchomościach komercyjnych, a 17 proc. mówi o gotowości ulokowania własnych środków. To istotna grupa potencjalnych inwestorów, zwłaszcza na rynku, który dopiero buduje rozpoznawalność wśród klientów detalicznych.

Oznacza to, że barierą nie jest samo zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi. Wyzwaniem pozostaje przełożenie tej otwartości na świadomą decyzję inwestycyjną: zrozumienie, jak działa produkt, jaki jest próg wejścia, skąd bierze się wynik, jak wygląda płynność i komu inwestor powierza pieniądze. 

Produkt „pomiędzy”

Nieruchomości komercyjne nie mieszczą się inwestorom w prostej kategorii. Nie są lokatą, ale nie są też klasycznymi akcjami czy kryptowalutami. Pod względem ryzyka badani lokują udziały w nieruchomościach komercyjnych bliżej jednostek funduszy inwestycyjnych niż własnych nieruchomości. Pod względem atrakcyjności są im jednak bliższe mieszkania czy garaże niż typowe produkty finansowe.

To oznacza, że inwestorzy widzą w nich coś realnego i namacalnego, ale jednocześnie czują, że mechanika jest bardziej złożona niż przy zakupie mieszkania. Magazyn, hala produkcyjna czy park handlowy są nieruchomościami, ale mniej oswojonymi niż lokal mieszkalny. Kojarzą się z biznesem, większą skalą i koniecznością zaufania do zarządzającego.

Właśnie tu pojawia się kolejna bariera: potrzeba kontroli. Aż 60 proc. badanych wolałoby inwestować w nieruchomości samodzielnie, a 40 proc. przez zewnętrzne podmioty, takie jak fundusze lub firmy zarządzające. Zwolennicy samodzielności najczęściej wskazują niechęć do opłat i prowizji, potrzebę pełnej kontroli oraz brak zaufania do pośredników. Z drugiej strony, osoby otwarte na fundusze również mają racjonalne argumenty. Najczęściej wskazują poczucie bezpieczeństwa wynikające z udziału specjalistów, brak własnej znajomości rynku nieruchomości oraz możliwość dywersyfikacji.

Między oczekiwaniami a realiami rynku

Oczekiwania wobec zysków są jednym z najważniejszych elementów edukacji inwestorów. W krótkim terminie badani zakładają bardzo wysokie stopy zwrotu: średnio około 20 proc. rocznie dla nieruchomości komercyjnych wobec 15 proc. dla funduszy inwestycyjnych. To może być bariera rozwoju. Jeśli inwestor wchodzi w produkt nieruchomościowy z przekonaniem, że powinien zarobić kilkanaście czy 20 proc. rocznie, łatwo o rozczarowanie. 

Obraz zmienia się jednak przy dłuższym horyzoncie. Oczekiwania po 5, 10 czy 20 latach mają charakter skumulowany, czyli odnoszą się do całego okresu inwestycji, a nie do rocznych stóp zwrotu. Spodziewane przez ankietowanych 27-28 proc. zysku po 5 latach, 45-46 proc. po 10 latach oraz 79-80 proc. po 20 latach po przeliczeniu na średnioroczną stopę zwrotu to znacznie niższe wartości niż oczekiwane 19-20 proc. po pierwszym roku. 

Krótkoterminowe oczekiwania inwestorów mogły zostać podbite przez doświadczenia ostatnich lat, gdy ceny nieruchomości długo rosły, a w mediach często dominowały historie wysokich zysków. W dłuższym horyzoncie oczekiwania są już bardziej wyważone – bliższe założeniu, że rynek nieruchomości porusza się cyklicznie, a wzrost wartości aktywów nie jest liniowy.

Dlatego edukacja nie powinna polegać wyłącznie na tłumaczeniu, jak technicznie zainwestować w nieruchomości komercyjne. Równie ważne jest wyjaśnienie, czego można realistycznie oczekiwać w różnych horyzontach.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Co to oznacza dla rynku?

Wnioski z raportu są dość jednoznaczne: rozwój rynku nieruchomości komercyjnych na rynku detalicznych inwestorów nie zależy wyłącznie od pojawienia się nowych produktów. Potrzebne są też prostsza komunikacja, przejrzyste koszty, jasne zasady wyceny i wykupu, realistyczne oczekiwania wobec stóp zwrotu oraz budowanie zaufania do zarządzających.

Polski inwestor chce inwestować, ale nadal szuka bezpieczeństwa rozumianego jako kontrola, znajomość i zrozumiałość produktu. Nieruchomości komercyjne mogą być dla niego atrakcyjne, bo są realnym aktywem. Pozostają jednak nieoswojone, bo wymagają wiedzy.

Najkrócej mówiąc: chęci są, ale decyzji często brakuje. Żeby ten rynek mógł się rozwinąć, inwestor musi nie tylko usłyszeć, że może inwestować w nieruchomości komercyjne mniejszymi kwotami. Musi przede wszystkim zrozumieć, co kupuje, jak działa produkt, jaki horyzont jest właściwy, ile może realnie oczekiwać i jakie ryzyko bierze na siebie.

Małgorzata Sablińska, dyrektorka ds. rozwoju biznesu i pozyskiwania kapitału w Accolade Funds:

Z naszych badań wynika, że motywacje inwestycyjne Polaków mają przede wszystkim charakter ochronny. Inwestujemy po to, by budować bezpieczeństwo finansowe, stabilność i zabezpieczenie przyszłości. To ważny kontekst dla rozmowy o nieruchomościach, ponieważ postrzegamy je jako aktywa  zrozumiałe i dające poczucie kontroli. Jednocześnie coraz wyższa bariera wejścia sprawia, że zakup mieszkania inwestycyjnego dla wielu osób staje się trudny do zrealizowania.

Widzimy, że świadomość inwestycyjna Polaków rośnie – jeszcze w 2010 r. inwestowanie deklarowało 7 proc. społeczeństwa, dziś jest to już 37 proc., a ostatnie lata pokazują wyraźny trend wzrostowy. Nadal jednak potrzebne są rozwiązania, które pozwolą inwestować w tę klasę aktywów w sposób prosty, przejrzysty i dostępny także przy niższym kapitale początkowym.