Fundusze, REIT-y, ETF-y. Jak inwestować w nieruchomości bez kupowania lokalu

Najprostszy sposób inwestowania w nieruchomości jest jednocześnie najtrudniejszy do sfinansowania. Zakup mieszkania, lokalu użytkowego czy magazynu wymaga dużego kapitału na start, a często także kredytu (a więc też zdolności kredytowej) i gotowości do zamrożenia pieniędzy na wiele lat.

Reklama

Widać to już na poziomie rynku mieszkaniowego. Średnia wartość umowy deweloperskiej zarejestrowanej w systemie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na koniec 2025 r. wynosiła 745,2 tys. zł, a mediana przekraczała 553 tys. zł. To kwoty wielokrotnie wyższe niż poziom oszczędności, którym dysponuje przeciętny inwestor indywidualny. Zakup lokalu usługowego, biura czy magazynu jako samodzielnego aktywa oznacza zwykle wejście w transakcje o wartości liczonej nie w setkach tysięcy, ale w milionach złotych. Do samej ceny dochodzą koszty prawne, remontowe, a później zarządzanie najmem, utrzymanie obiektu, ryzyko pustostanu i konieczność znalezienia kolejnego najemcy, gdy obecny zakończy umowę.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Bezpośredni zakup nieruchomości ma też jeszcze jedną wadę: słabą dywersyfikację. Inwestor, który kupuje jedno mieszkanie na wynajem, bierze na siebie ryzyko jednej lokalizacji, jednego najemcy, jednego standardu technicznego i jednego lokalnego rynku. Podobnie byłoby w przypadku pojedynczego lokalu użytkowego. Jeżeli czynsz przestanie wpływać, najemca zbankrutuje albo okolica straci atrakcyjność, problem dotyczy całej inwestycji, a nie niewielkiej części portfela.

Dochodzi do tego niska płynność. Nieruchomości nie da się sprzedać tak szybko jak jednostek uczestnictwa funduszu inwestycyjnego czy ETF-u. Transakcja wymaga czasu, negocjacji, dokumentów, często pośrednika i aktu notarialnego. Inwestor nie może łatwo zmniejszyć zaangażowania o 5 czy 10 proc. Sprzedaje albo cały lokal, albo nic. To utrudnia zarządzanie portfelem, szczególnie wtedy, gdy zmieniają się stopy procentowe, sytuacja rodzinna albo potrzeby gotówkowe.

Dlatego pośrednie inwestowanie w nieruchomości odpowiada na realny problem: pozwala obniżyć próg wejścia i rozłożyć ryzyko na większy portfel aktywów. Fundusz, REIT czy ETF nie zastępują jednak wprost posiadania mieszkania albo magazynu. Dają ekspozycję na rynek nieruchomości, ale w innej konstrukcji prawnej, z inną płynnością, innym sposobem wyceny i innym zestawem ryzyk.

Funduszy jak na lekarstwo

Fundusz nieruchomościowy rozwiązuje część problemów, z którymi mierzy się inwestor kupujący lokal na własną rękę. Nie trzeba samodzielnie szukać nieruchomości, negocjować umów najmu, finansować remontów, zajmować się administracją ani brać na siebie ryzyka jednego najemcy. Za wybór aktywów, zarządzanie portfelem, relacje z najemcami i sprzedaż nieruchomości odpowiada profesjonalny zarządzający.

Największą zaletą funduszu jest jednak dywersyfikacja. Zamiast jednego mieszkania albo jednego lokalu inwestor może mieć pośredni udział w portfelu wielu nieruchomości: magazynów, biur, parków handlowych, mieszkań na wynajem albo projektów finansujących rynek nieruchomości. Ryzyko nie jest wtedy skoncentrowane w jednej lokalizacji i jednym najemcy. Wynik zależy od całego portfela, jakości aktywów i skuteczności zarządzającego.

W teorii fundusz nieruchomościowy dobrze odpowiada na problem wysokiego progu wejścia. W praktyce takich funduszy jest w Polsce jak na lekarstwo. Jeszcze w 2018 r. krajowe TFI oferowały łącznie 35 detalicznych funduszy nieruchomości, a trzy lata później działało ich już tylko 16, z czego połowa była w likwidacji. Obecnie jest ich zaledwie kilka i każdy jest w zaawansowanym procesie likwidacji. Na koniec kwietnia 2026 r. ich aktywa wynosiły zaledwie 28,4 mln zł, wobec 140,3 mln zł rok wcześniej.

To nie oznacza, że ekspozycja nieruchomościowa całkowicie zniknęła z polskiego rynku funduszy. Część produktów funkcjonuje w segmencie aktywów niepublicznych - jako strategie deweloperskie, pożyczkowe albo wyspecjalizowane fundusze inwestujące w konkretne projekty lub spółki. Łącznie fundusze związaną z tym rynkiem, miały ok. 840 mln zł aktywów. To więcej niż w klasycznej grupie funduszy nieruchomościowych, ale niewiele na tle całej grupy aktywów niepublicznych, której aktywa przekraczały 71 mld zł.

Dlatego luka produktowa pozostaje zatem realna. Inwestor, który nie chce kupować mieszkania ani lokalu samodzielnie, nie ma w Polsce prostego odpowiednika zachodnich REIT-ów: płynnych, notowanych na giełdzie i szeroko dostępnych instrumentów dających ekspozycję na portfele nieruchomości. Tę lukę widać także w badaniu Accolade Funds. Średnio 38 proc. ankietowanych wskazuje, że w Polsce brakuje dostępnych rozwiązań pozwalających inwestować w udziały w nieruchomościach komercyjnych, ale realna gotowość do zainwestowania środków jest znacznie niższa i wynosi ok. 17 proc. Problemem nie jest jednak wyłącznie brak produktu, lecz także brak zrozumienia jego mechaniki, płynności i ryzyka.

Oferta funduszy dających ekspozycję na nieruchomości komercyjne w Polsce może się jednak w najbliższym czasie powiększyć. Jednym z podmiotów pracujących nad takim rozwiązaniem jest Accolade Funds, wywodząca się z Czech grupa, inwestująca w nieruchomości magazynowo-przemysłowe na 8 rynkach europejskich. Accolade Funds ma już doświadczenie w zarządzaniu portfelem takich aktywów przez Accolade Industrial Fund, z którego od lat korzystają m.in. inwestorzy z Czech i Słowacji. Portfel obejmuje ponad 40 parków logistycznych w kilku krajach Europy, a znaczna część aktywów znajduje się w Polsce. Fundusz ma ok. 3,5 tys. inwestorów i zarządza aktywami o wartości 2,2 mld euro. Nie jest to jednak produkt masowy - progi wejścia wynoszą 75 tys., 100 tys. i 740 tys. euro - a więc nie rozwiązuje problemu przeciętnego polskiego inwestora, który chciałby budować ekspozycję na nieruchomości komercyjne mniejszymi kwotami.

Nowy produkt, nad którym Accolade Funds pracuje, ma być europejskim rozwiązaniem z niskim progiem wejścia (100 euro). Jednostki mają być szerzej dystrybuowane, zarówno przez kanał online, jak i przez banki, domy maklerskie oraz sieci doradców finansowych. Portfel nowego funduszu miałby ekspozycję na sektor magazynowo-przemysłowy, powiązany z logistyką, produkcją, handlem internetowym i skracaniem łańcuchów dostaw. Opierać się ma na aktywach generujących przychody z wieloletnich umów najmu.

ETF-y: płynniej, ale bardziej giełdowo

Alternatywą dla polskich funduszy zamkniętych są zagraniczne REIT-y oraz ETF-y inwestujące w REIT-y i spółki nieruchomościowe. To rozwiązania dużo bardziej płynne i przejrzyste niż fundusze oparte bezpośrednio na niepublicznych projektach nieruchomościowych, ale ich charakter jest inny: inwestor kupuje instrument giełdowy, którego cena zmienia się pod wpływem stóp procentowych, nastrojów rynkowych, wycen spółek i – co ważne z punktu widzenia inwestycji w złotych – kursów walut.

REIT-y, czyli Real Estate Investment Trusts, to podmioty inwestujące w nieruchomości generujące dochód – zwykle z najmu – i wypłacające znaczną część zysków inwestorom w formie dywidendy. Na rozwiniętych rynkach są jednym z podstawowych sposobów pośredniego inwestowania w nieruchomości. W Polsce odpowiednik REIT-ów nadal nie powstał. Choć temat takich rozwiązań wracał w debacie publicznej od lat, nie jest dziś aktywnym projektem Ministerstwa Finansów. Andrzej Domański poinformował w kwietniu, że kierowany przez niego resort w tej chwili nie pracuje nad REIT-ami, a flagowym projektem rządu dla rynku kapitałowego pozostają osobiste konta inwestycyjne, czyli OKI. To oznacza, że luka między bezpośrednim zakupem nieruchomości a płynnym, giełdowym instrumentem typu REIT wciąż pozostaje w Polsce niezaadresowana.

Inwestorzy korzystający z rachunków maklerskich u polskich brokerów mają dostęp do zagranicznych ETF-ów nieruchomościowych. Z danych Analiz Online wynika, że u polskich brokerów znajduje się 11 takich produktów, dających ekspozycję na globalny i europejski rynek nieruchomości, w wersjach akumulacyjnych i dystrybucyjnych, w euro lub dolarze.

ETF na nieruchomości nie kupuje zwykle bezpośrednio magazynu, biurowca czy parku handlowego. Najczęściej inwestuje w notowane spółki nieruchomościowe i REIT-y, czyli daje ekspozycję giełdową na sektor nieruchomości. Dzięki temu inwestor może kupić i sprzedać jednostki na rachunku maklerskim, ale musi zaakceptować zmienność podobną do rynku akcji. Taki ETF może więc spaść nawet wtedy, gdy czynsze w portfelach nieruchomości pozostają stabilne, jeżeli rynek obawia się wyższych stóp procentowych, słabszej koniunktury albo spadku wycen nieruchomości. Wynik ETF-u zależy nie tylko od samego rynku nieruchomości, lecz także od regionu, waluty czy struktury sektorowej (magazyny, mieszkania, retail parki, itd.). 

Na co inwestor musi patrzeć

Przy pośrednim inwestowaniu w nieruchomości najważniejsze jest zrozumienie konstrukcji produktu. Ta sama etykieta "nieruchomości" może oznaczać zupełnie różne instrumenty. Pierwszym kryterium jest płynność. Inwestor powinien sprawdzić, czy instrument można sprzedać codziennie na giełdzie, czy wykup odbywa się raz na kwartał, raz na rok, czy dopiero przy likwidacji funduszu. Warto też wiedzieć, czy fundusz może ograniczyć wykupy, jeśli jednocześnie z inwestycji będzie chciało wyjść wielu uczestników. Inwestor powinien też wiedzieć, czy wynik pochodzi z czynszów, czy może ze wzrostu wartości nieruchomości, itd. Każde źródło dochodu oznacza inny profil ryzyka.

Kolejny element to zadłużenie. Dźwignia finansowa może poprawiać wynik w dobrych warunkach, ale zwiększa ryzyko przy spadku wartości nieruchomości, wzroście kosztów finansowania albo problemach z najmem. Dlatego przy funduszach i spółkach nieruchomościowych warto patrzeć na poziom LTV, strukturę długu i koszt finansowania.

Ważne są też koszty, waluta, dywersyfikacja i jakość portfela. Inaczej wygląda produkt oparty na jednym projekcie deweloperskim, inaczej fundusz z kilkudziesięcioma nieruchomościami i różnymi najemcami, a jeszcze inaczej ETF na globalne REIT-y, w którym dochodzi ryzyko walutowe i giełdowe.