Nieruchomości komercyjne: gdzie dziś szukać okazji?

Dla wielu inwestorów nieruchomość to przede wszystkim lokal mieszkalny: kawalerka na wynajem, mieszkanie kupione z myślą o dziecku albo aktywo traktowane jako zabezpieczenie kapitału. To produkt znany, fizyczny i łatwy do wyobrażenia. Ma adres, metraż, czynsz i najemcę. Z raportu Accolade Funds wynika, że inwestorzy częściej uznają za bezpieczne to, co znają i nad czym mają poczucie kontroli. Dlatego mieszkania czy garaże są im bliższe niż magazyny, hale produkcyjne, retail parki czy biurowce. Te ostatnie kojarzą się z biznesem, większą skalą i trudniejszą do zrozumienia mechaniką. Tymczasem to właśnie różnice między segmentami decydują o potencjale zwrotu i ryzyku.

Reklama

- Patrząc na najbliższe kwartały, największy potencjał widzimy w segmentach nieruchomości komercyjnych powiązanych z realną gospodarką, konsumpcją i transformacją łańcuchów dostaw. Mocne fundamenty utrzymują nowoczesne nieruchomości magazynowe i przemysłowe, wspierające e-commerce, handel, produkcję, logistykę kontraktową oraz nearshoring. Popyt na te aktywa wynika przede wszystkim ze zmian w organizacji sprzedaży, dystrybucji, zapasów i operacji firm. Silną pozycję utrzymują również retail parki, szczególnie w miastach regionalnych i średnich ośrodkach. Ich popularność wynika z funkcji convenience - połączenia codziennych zakupów, dyskontów, usług i sklepów specjalistycznych w jednej, łatwo dostępnej lokalizacji. Dla konsumentów oznacza to wygodę, a dla najemców - naturalny przepływ klientów generowany przez silne marki spożywcze i dyskontowe. Wraz z dojrzewaniem rynku rośnie jednak znaczenie lokalizacji, siły nabywczej regionu i zróżnicowania najemców. Rynek biurowy pozostaje ważnym, choć bardziej selektywnym segmentem. Widać powrót zainteresowania wysokiej jakości aktywami w najlepszych lokalizacjach, wspierany przez ograniczoną nową podaż i rosnące oczekiwania najemców wobec środowiska pracy. Biuro coraz częściej pełni funkcję narzędzia budowania kultury organizacyjnej, współpracy i przyciągania pracowników. Dlatego kluczowe stają się jakość budynku, dostępność komunikacyjna, ESG i przestrzenie wspólne - zauważa Małgorzata Sablińska, dyrektorka ds. rozwoju biznesu i pozyskiwania kapitału w Accolade Funds.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Magazyny: popyt wraca, ale wygrywa jakość

Najlepiej wyglądają dziś nieruchomości magazynowe i przemysłowe. To segment bezpośrednio powiązany z realną gospodarką: handlem internetowym, produkcją, logistyką, dystrybucją i przenoszeniem części łańcuchów dostaw bliżej odbiorcy. Według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych na koniec marca zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce sięgnęły 37,4 mln mkw, a tylko w I kwartale najemcy wynajęli 1,58 mln mkw wobec 1,11 mln mkw. rok wcześniej. AXI IMMO szacuje, że w całym 2025 r. popyt brutto wzrósł do 6,64 mln mkw., czyli o 14 proc. r/r, co było trzecim najlepszym wynikiem w historii. Największymi rynkami pozostają województwa mazowieckie, śląskie i dolnośląskie.

Równocześnie po stronie podaży widać większą dyscyplinę deweloperów. W 2025 r. nowa podaż spadła do 1,68 mln mkw., o 35 proc. r/r, co było najniższym wynikiem od 2016 r. Ponad 60 proc. powierzchni pozostającej w budowie było już wynajęte, a start nowych inwestycji coraz częściej zależy od zabezpieczenia 40-50 proc. powierzchni umowami przednajmu. To przesuwa akcent z samej skali rynku na jakość projektu. Dobrze położony magazyn, blisko infrastruktury drogowej, rynku pracy i dużych odbiorców, ma większą szansę utrzymać najemców i czynsze. Coraz większe znaczenie mają też dostęp do energii, możliwość automatyzacji oraz parametry ESG. Deweloperzy budują ostrożniej, częściej zabezpieczając najemców jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. A to ogranicza ryzyko nadpodaży.

W 2025 r. wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze przemysłowo-logistycznym wyniosła według AXI IMMO 1,5 mld euro i odpowiadała za 34 proc. całej aktywności inwestycyjnej na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Prognoza inwestycyjna dla tego segmentu jest pozytywna. Magazyny pozostają jednym z najbardziej defensywnych segmentów nieruchomości komercyjnych, ale nie każdy magazyn jest równie dobrym aktywem. Najciekawsze wydają się nowoczesne obiekty logistyczne, produkcyjne i typu BTS, czyli budowane pod konkretnego najemcę. Warto unikać projektów słabo skomunikowanych, bez przewagi lokalizacyjnej i z krótkimi umowami najmu.

Retail parki: atrakcyjne, ale nie wszędzie

Drugim segmentem, który przyciąga uwagę inwestorów, są retail parki. Jego rozwój coraz mocniej koncentruje się w jednym formacie: parkach handlowych, które odpowiadają dziś za zdecydowaną większość nowej podaży. Ich siłą jest prosty model: codzienne zakupy, dyskonty, drogerie, sklepy z wyposażeniem domu, usługi i najemcy convenience. 

Według CBRE w I kwartale 2026 r. na rynek trafiło 79 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej w sześciu nowych projektach i ośmiu rozbudowach. Wszystkie nowe obiekty były retail parkami. Ten sam format odpowiada za 92 proc. powierzchni handlowej będącej obecnie w budowie, a pipeline na lata 2026-2027 sięga niemal 740 tys. mkw. To dobra informacja, bo pokazuje popyt ze strony najemców, ale jednocześnie sygnał ostrzegawczy. Im więcej projektów trafia na rynek, tym większe znaczenie ma lokalizacja i siła lokalnej gospodarki.

Retail park może być dobrym źródłem stabilnego dochodu, jeśli ma silnych najemców, długie umowy, indeksowane czynsze i dobrze dobraną funkcję do potrzeb mieszkańców. Savills szacuje, że parki handlowe są wyceniane przy stopach kapitalizacji 7,00-8,00 proc., wobec 6,25-6,50 proc. dla najlepszych centrów handlowych. Wyższa stopa kapitalizacji oznacza wyższy dochód w relacji do ceny zakupu, ale zwykle także większe ryzyko lokalizacji i konkurencji. Najlepiej celować w obiekty z dominującymi najemcami spożywczymi, dyskontowymi i usługowymi, w lokalizacjach o stabilnej demografii. 

Biura: tylko najlepsze lokalizacje i standard

Biura są najbardziej wymagającym segmentem. Praca hybrydowa nie zlikwidowała zapotrzebowania na powierzchnię biurową, ale zmieniła sposób jej używania. Firmy częściej pytają nie o metraż, lecz o jakość. Liczy się lokalizacja, dojazd, energooszczędność, elastyczna aranżacja i komfort pracowników. Według JLL w Warszawie w I kwartale całkowity wolumen transakcji najmu, razem z przedłużeniami umów, wyniósł 133,8 tys. mkw., a popyt netto 81,9 tys. mkw.

Według Cushman & Wakefield na koniec I kwartału 2026 r. zasoby biurowe na dziewięciu największych rynkach w Polsce wynosiły 13,04 mln mkw. W pierwszych trzech miesiącach roku oddano ok. 90 tys. mkw. nowej powierzchni. W Warszawie oraz największych miastach widać wyraźną polaryzację. Najlepsze budynki w centrum utrzymują popyt, podczas gdy starsze obiekty poza głównymi strefami muszą walczyć ceną albo wymagać kosztownych modernizacji. Pustostany poza centrum są wyraźnie wyższe niż w lokalizacjach centralnych. To oznacza, że inwestor kupujący biuro bierze dziś na siebie nie tylko ryzyko najmu, ale też ryzyko technicznego starzenia się budynku.

Nie ma jednego rynku nieruchomości

Dla inwestora indywidualnego nieruchomości komercyjne mogą być sposobem na dywersyfikację portfela. Nie są jednak prostszą alternatywą dla mieszkania na wynajem. Wymagają zrozumienia, kto płaci czynsz, jak stabilny jest ten najemca, jak długo obowiązuje umowa i czy dana lokalizacja będzie potrzebna także wtedy, gdy gospodarka spowolni.

Dziś najwięcej argumentów przemawia za aktywami powiązanymi z realną gospodarką i konsumpcją, czyli przede wszystkim nowoczesnymi magazynami, obiektami przemysłowymi i dobrze położonymi retail parkami. W biurach potencjał nadal istnieje, ale jest bardziej selektywny i skoncentrowany na najlepszych lokalizacjach.