Murapol a fundusze

W poniedziałek „Dziennik Gazeta Prawna” poinformowała, że Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zażądał od domów maklerskich informacji o ich udziale w sprzedaży papierów dłużnych Murapolu i jego firm zależnych oraz informacji o korzystaniu z usług pośredników. UKNF poprosił też o „przedstawienie szczegółowo systemu wynagradzania podmiotu z tytułu pośrednictwa w proponowaniu nabycia obligacji”. O Murapolu jest głośno od kilku tygodni. Tydzień temu, 27 czerwca z jej Rady Nadzorczej zrezygnował Michał Sapota, wcześniej wieloletni prezes spółki (styczeń 2014 – styczeń 2018) oraz posiadacz 1,5% jej akcji. W ostatnim roku jego prezesury Murapol kupił 33% akcji Skarbca Holding, właściciela Skarbca TFI, oraz około 10% deweloperskiego Polnordu, ponadto rozwijał fundusze oparte na rynku nieruchomości. Tymczasem w ostatnich tygodniach akcje jednej i drugiej spółki zostały sprzedane przez Murapol poniżej ceny zakupu.

Reklama

Cykl zdarzeń:

• 9 czerwca – Murapol sprzedaje 32,99% akcji Skarbca Holding spółce Aoram (należącej obecnie do grupy inwestorów, będących akcjonariuszami Trigona) za 63,55 mln zł (z czego wpływy gotówkowe wyniosły 23,73 mln zł, reszta została rozliczona poprzez potrącenie wierzytelności). Prawie równo rok wcześniej spółka płaciła za nie 75 mln zł.
• 21 czerwca – Murapol sprzedaje pakiet 3,23 mln akcji Polnordu (9,87% kapitału) za 28,9 mln zł, które w grudniu kupował za 34 mln zł (część z nich nabył od funduszy zamkniętych z Trigon TFI). Strata na tej inwestycji to blisko 5 mln zł.
• 21 czerwca – Murager GmbH, niemiecka spółka zależna dewelopera, zawiera umowę sprzedaży nieruchomości pod Berlinem (nabytej dwa lata temu) za 6,2 mln euro netto. Umowa przewiduje płatność w dwóch transzach w lipcu.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

Wśród tych transakcji tylko sprzedaż gruntu zakończyła się zyskiem, na Polnordzie i Skarbcu spółka zanotowała stratę. Zarząd Murapolu transakcje te tłumaczy „porządkowaniem struktury organizacyjnej” i chęcią skupienia na podstawowej działalności deweloperskiej przed zaplanowaną na przyszły rok publiczną ofertą akcji.

– Nowy zarząd firmy wdrożył politykę uproszczenia struktury finansowania i wzmacniania struktury bilansu, a jednym z elementów tego procesu była sprzedaż aktywów nieoperacyjnych (Skarbiec Holding, Polnord, projekt w Berlinie). W wyniku powyższych transakcji jest uwalnianych ok. 120 mln zł. Spółka oczekuje, że przekazania mieszkań w roku 2018 będą skutkowały rekordowymi wpływami finansowymi – zapewniła na łamach „Dziennika Gazety Prawnej” Małgorzata Gaborek, rzeczniczka Murapolu.

Dla rynku był to jednak sygnał, że spółka ma problemy z płynnością - obligacje Murapolu notowane na Catalyst zostały dość mocno przecenione. Na Catalyst znajduje się pięć serii obligacji Murapolu o wartości nieco ponad 60 mln zł, z których najdłuższe papiery MUR0320 od blisko 3 tygodni wyceniane są na ok. 80% nominału (to rzadka sytuacja na naszym rynku).

W postrzeganiu sytuacji spółki nie pomogła też informacja z 29 czerwca - został wtedy opublikowany komunikat o przedterminowym wykupie przez spółkę zależną Murapolu – Partner – obligacji wartych 40 mln zł. Deweloper podkreśla, że powodem wykupu nie było naruszenie ustawy o obligacjach lub warunków emisji papierów.

A jaki może być wpływ ostatnich działań Murapolu na posiadaczy jednostek czy certyfikatów funduszy?
 
Jeśli chodzi o same obligacje, to niewielki. Według stanu na koniec 2017 roku, czyli pół roku temu, papiery Murapolu miały w portfelach co najmniej 3 fundusze: BGŻ Lokata Kapitału (0,6% aktywów), Open Finance Obligacji Przedsiębiorstw Rentier FIZ (1,4% aktywów) oraz Copernicus Dłużny Skarbowy Plus (Copernicus FIO), który posiadał obligacje z terminem wykupu na kwiecień tego roku (które to najprawdopodobniej zostały już wykupione).

Z naszych informacji wynika, że pierwszy z wymienionych funduszy także nie posiada już obligacji Murapolu.

– Mieliśmy w portfelu śladowe ilości tych obligacji, ale już się ich pozbyliśmy. Na dzień dzisiejszy nie mamy ani jednej sztuki obligacji Murapola. Zareagowaliśmy tak na niespodziewaną zmianę Murapolu w zakresie strategii zarządzania holdingiem – zakup Skarbca wydawał nam się sensowny jako wysoce rentowna lokata kapitału. Jeśli jednak na szczycie koniunktury deweloper zmuszony jest do sprzedaży tak dobrego aktywa, w dodatku ze stratą, to jest to sygnał niepokojący. Możliwe że Spółka, zgodnie z deklaracjami; woli skupić się na podstawowej działalności przynoszącej z założenia wyższą rentowność. Istnieje też cień podejrzenia że sprzedaż wynika z pogorszenia wskaźników płynności. Klienci funduszy bezpiecznych nie lubią strat dlatego woleliśmy nie zastanawiać się nad tym, który z wariantów jest prawdziwy  – zdradza Piotr Zagała, dyrektor Departamentu Zarządzania Aktywami w TFI BGŻ BNP Paribas.

Uwaga inwestorów może się natomiast skupiać na funduszach nieruchomościowych, które Murapol utworzył przy współpracy z Trigon TFI oraz Saturn TFI, a które finansują projekty Murapolu. Na koniec 2017 roku aktywa zgromadzone w dziewięciu FIZ-ach warte były ponad 500 mln zł. W ostatnich tygodniach Trigon TFI dokonało planowanego pełnego, automatycznego wykupu certyfikatów inwestycyjnych trzech z nich, wpłacając na konta posiadaczy certyfikatów tych funduszy w maju oraz czerwcu łącznie ponad 170 mln zł. Pozostaje więc 5 funduszy z serii Trigon Profit, które na koniec maja zarządzały 370 mln zł oraz Murapol HRE FIZAN, którego aktywa rok temu warte były 67 mln zł.

[AKTUALIZACJA: Trigon TFI podał, że na koniec czerwca wartość aktywów netto funduszy Profit tworzonych we współpracy z Murapolem, które należały do inwestorów detalicznych wynosiła 272,3 mln zł, a jeden z funduszy - Trigon Profit XXV FIZ - zrealizował całościowy wykup certyfikatów uprzywilejowanych i na konta klientów trafi ponad 42 mln zł. - Tym samym na konta inwestorów detalicznych posiadających certyfikaty inwestycyjne funduszy Profit z Murapolem w maju, czerwcu oraz lipcu trafiło łącznie ponad 212 mln zł - podaje towarzystwo].

Obecnie trudno jednoznacznie ocenić, czy Murapol bez problemu wywiąże się ze swoich zobowiązań. Być może rynek nieco przereagował. Jednak w przeszłości podobne sytuacje (przecena obligacji) często kończyły się dużymi problemami.