REIT-y w Polsce: inwestycyjna rewolucja czy zagrożenie dla rynku mieszkań?

Po niemal dekadzie legislacyjnych prób temat REIT-ów ponownie pojawił się na biurkach urzędników. Wiosną ubiegłego roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii wróciło do pomysłu wprowadzenia REIT-ów, przedstawiając wstępne założenia ustawy. Choć gotowe są już koncepcje działania funduszy na rynku mieszkaniowym i komercyjnym, nadal trwają prace nad REIT-ami infrastrukturalnymi. Oficjalny projekt wciąż nie ujrzał światła dziennego, a równolegle nad rozwiązaniami pracuje też Ministerstwo Finansów. Media spekulują, że ustawa może trafić do konsultacji jeszcze przed wakacjami.

Reklama

REIT-y mogą otworzyć przed polskimi inwestorami drzwi do rynku najmu instytucjonalnego i nieruchomości komercyjnych. Ale eksperci ostrzegają: to nie jest rozwiązanie wolne od ryzyk.

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

REIT-y, czy demokratyzacja inwestowania w nieruchomości

REIT-y (Real Estate Investment Trust) to struktury inwestycyjne pozwalające zarabiać na wynajmie lub sprzedaży nieruchomości bez potrzeby ich fizycznego posiadania. Ich największym atutem jest niski próg wejścia, pełna przejrzystość i obowiązek wypłaty dywidendy. Działają z powodzeniem w 46 krajach, w tym w USA, Niemczech, Japonii czy Singapurze. Ale w Polsce ich historia to pasmo zawieszonych projektów, obaw politycznych i legislacyjnych zatorów.

Pierwszy projekt ustawy powstał w 2016 roku. Kolejny – z 2021 – nie doczekał się finalizacji, mimo postulowanego przez branżę zapotrzebowania. Ostatnie zapowiedzi resortu rozwoju wskazują na zaawansowane prace nad projektem obejmującym także REIT-y infrastrukturalne.

Zdaniem zwolenników, wprowadzenie REIT-ów to nie tylko impuls dla inwestorów, ale też szansa na poprawę jakości najmu i stabilizację rynku. Dla samorządów to potencjalne źródło finansowania projektów mieszkaniowych i infrastrukturalnych.

- Dzięki niskiemu progowi wejścia, REIT-y zdemokratyzują inwestowanie na rynku nieruchomości, oferując alternatywę dla lokat bankowych czy funduszy akcyjnych przy relatywnie niskim ryzyku związanym z inwestycją. Mogą zatem również stanowić wymierne wsparcie systemu emerytalnego, zwłaszcza w obliczu postępującego kryzysu demograficznego - zauważa Jerzy Ptaszyński, dyrektora działu badań i analiz rynku nieruchomości Centrum AMRON.

Ale są też ciemne strony REIT-ów. - Sceptycy jako główne ryzyko związane z wprowadzeniem REIT-ów wskazują potencjalne wzrosty cen nieruchomości czy czynszów najmu. Takie ryzyko rzeczywiście istnieje, stało się tak m.in. w Berlinie, Dublinie czy Toronto - dodaje Jerzy Ptaszyński.

Ekspert zauważył, że wraz z wprowadzaniem na rynek mieszkaniowy podmiotów instytucjonalnych, czyli tzw. finansjalizacji rynku mieszkaniowego, mieszkanie przestaje być postrzegane jako dobro podstawowe służące do zaspokajania jednej z podstawowych potrzeb człowieka, a zaczyna być traktowane jako jedno z wielu aktywów inwestycyjnych, podlegających kryteriom rentowności czy wzrostu wartości.

- W efekcie, w dłuższym okresie rośnie ryzyko spadku dostępności cenowej mieszkań, a w skrajnym przypadku wzrostu zjawiska wykluczenia mieszkaniowego, zwłaszcza osób młodych, rodzin z dziećmi i seniorów - zaznacza.

W raporcie ekspert przestrzega również przed ryzykiem przeniesienia napięć z rynku kapitałowego na rynek najmu. W czasach zawirowań finansowych REIT-y mogą zostać zmuszone do wyprzedaży aktywów, co może wywołać efekt domina i doprowadzić do destabilizacji rynku.

- Finansjalizacja rynku mieszkaniowego to także ryzyko „przeniesienia” przez REIT-y problemów z rynku kapitałowego na rynek mieszkaniowy. Pogorszenie koniunktury na rynkach kapitałowych w sytuacji np. podwyżek stóp procentowych, kryzysów finansowych czy odpływu kapitału może skutkować wymuszoną sprzedażą aktywów, co z kolei może pociągnąć za sobą destabilizację rynku mieszkaniowego. W takiej sytuacji mieszkania – będące aktywem służącym zaspokajaniu podstawowych potrzeb – stają się zakładnikami nastrojów inwestorów giełdowych. W niestabilnych i niebezpiecznych czasach, w których kapitał ponownie „zyskuje narodowość”, destabilizacja rynku mieszkaniowego, a co za tym idzie – nastrojów społecznych, to również prawdopodobny scenariusz i broń do wykorzystania w wojnie hybrydowej - zauważa.

Potencjalny poziom zaangażowania inwestorów w polskie REIT-y to ok. 20 mld zł – wynika z danych JLL i Banku Pekao. To tyle, ile sektor bankowy pożycza kwartalnie na hipoteki. Dziś taka kwota nie zagraża rynkowi, ale jeśli apetyt inwestorów wzrośnie, wzrosną też ryzyka.

REIT-y mogą być kamieniem milowym dla polskiego rynku nieruchomości, ale pod warunkiem że zostaną wprowadzone z głową.