Nadpłata kredytu hipotecznego: zobacz, jakie daje oszczędności

Każdemu konsumentowi zainteresowanemu uzyskaniem kredytu mieszkaniowego zależy przede wszystkim na ograniczeniu związanych z nim kosztów. Na poziom wydatków wpływ ma wiele czynników, ale jednym z najważniejszych jest okres kredytowania. Im dłuższy, tym łatwiej poradzić sobie z uregulowaniem pojedynczej raty, z drugiej strony tym więcej trzeba będzie również zapłacić w ogólnym ujęciu. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN, blisko 2/3 kredytów hipotecznych na naszym rynku zakłada spłatę przez okres 25-30 lat. Kredytobiorca nie jest jednak skazany na tak długą relację z bankiem i związane z tym koszty oraz utrudnienia natury formalnej. Zachowuje także prawo do wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu lub jego nadpłaty. Zgodnie z obowiązującym prawem może się to wiązać z dodatkowymi wydatkami tylko w początkowym okresie kredytowania. Oszczędności z tego tytułu mogą być naprawdę olbrzymie – w wielu przypadkach okażą się lepszym sposobem na oszczędzanie od standardowych produktów oszczędnościowych oferowanych przez banki.

Kredyt hipoteczny: co wpływa na jego koszt?

Kredyty hipoteczne są bardzo popularnym produktem bankowym, a w swojej ofercie posiada je zasadniczo każda instytucja. Są jednak również bardzo zróżnicowane. Do wyboru kredytobiorcy, oczywiście poza samą kwotą kredytu, pozostaje m.in.:

Zapisz się na Newsletter

Bądźmy w kontakcie! Prosto na Twojego maila będziemy wysyłać skrót najważniejszych informacji ze świata finansów, powiadomienia o nowościach rynkowych, najnowsze oceny i raporty oraz codzienne notowania wybranych przez Ciebie funduszy inwestycyjnych.

Zapisz się

• Okres kredytowania: najczęściej wybierana opcja sięga 25-30 lat. Im krótszy, tym wyższa miesięczna rata, ale jednocześnie niższe koszty oprocentowania pożyczonego kapitału.
• Rodzaj rat: zdecydowanie największą popularnością na naszym rynku cieszą się raty równe. Kwota każdego miesiąca jest taka sama, składa się przy tym z części kapitałowej oraz odsetkowej. Alternatywą, pozwalającą na osiągnięcie wymiernych korzyści, są natomiast raty malejące. W tym przypadku najwyższe płatności czekają na samym początku spłaty, stopniowo suma ulega natomiast zmniejszeniu. Wynika to z podzielenia zobowiązania na równe raty kapitałowe oraz obniżania się w związku z tym części odsetkowej.
• Oprocentowanie: kredytobiorca często może również coraz częściej zdecydować, w jaki sposób będzie oprocentowany kredyt. Oprocentowanie zmienne zależy od stawki WIBOR ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej oraz zdefiniowanej w umowie marży banku. W związku z tym jego wysokość może ulegać zmianie w trakcie spłaty kredytu. Oprocentowanie stałe zakłada natomiast stałą wartość, niezależnie od decyzji RPP. Na naszym rynku jest jednak zdecydowanie mniej popularne i umożliwia „zamrożenie” stawki wyłącznie w stosunkowo krótkim okresie.

Poza tym oczywiście decydujący wpływ na koszty kredytu będą miały warunki konkretnego banku. Przygotowane oferty znacząco się od siebie różnią, a o kosztach zdecyduje m.in. wysokość marży, prowizji czy innych opłat.

Oferty warto porównać, korzystając z rankingu kredytów hipotecznych. Produkty są pogrupowane ze względu na Rzeczywistą Roczna Stopę Oprocentowania, uwzględniająca wszystkie koszty ponoszone przez klienta. Możliwe stanie się również poznanie wysokości zarówno konkretnej raty, jak i całości zobowiązania.

Dobór odpowiednich warunków kredytu

Teoretycznie z punktu widzenia klienta największe oszczędności pozwala osiągnąć krótki okres spłaty oraz raty malejące. Wówczas kredytobiorca zapłaci bankowi najmniejsze środki z tytułu oprocentowania, a dodatkowo szybko zwolni hipotekę nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że będzie to oznaczało spory wydatek dla domowego budżetu, a co za tym idzie będzie wymagało zdecydowanie wyższej zdolności kredytowej. Nie bez przyczyny największą popularnością na rynku kredytowym w Polsce cieszą się kredyty hipoteczne z ratami równymi oraz długim okresem spłaty, sięgającym maksymalnie 35 lat. W takiej sytuacji miesięczna rata będzie niższa, jednak łączne koszty będą zdecydowanie wyższe. Jednocześnie w wielu przypadkach bank nie wyraża zgody na inne warunki, argumentując to zbyt dużym ryzykiem kredytowym. Kredytobiorca może jednak uporać się z zadłużeniem zdecydowanie wcześniej, niezależnie od ustalonego na samym początku harmonogramu.

Nadpłata i wcześniejsza spłata kredytu: jakie są warunki?

W praktyce nic nie obliguje kredytobiorcy do ograniczania się wyłącznie do zgodnego z harmonogramem regulowania rat. Obowiązujące prawo pozwala na wcześniejszą całkowitą spłatę lub częściową nadpłatę kredytu bez jakiejkolwiek prowizji po 36 miesiącach od zawarcia umowy. W związku z tym bank może  pobierać dodatkowe opłaty wyłącznie w ciągu pierwszych trzech lat spłaty. Coraz więcej instytucji rezygnuje jednak również z takiej możliwości, wobec czego w wielu przypadkach wcześniejsza spłata kredytu bez kosztów będzie możliwa praktycznie bezpośrednio po otrzymaniu środków. Od razu można również rozpocząć nadpłacanie kredytu, a więc regulowanie płatności wyższych od tych widniejących w harmonogramie spłaty. Daje to duże korzyści:

• Obniżenie wysokości kwoty do spłaty: nadpłacanie kredytu – niezależnie od tego, czy przybierze formę większych kwot wpłacanych rzadziej czy systematycznych, ale mniejszych nadpłat, przełoży się na całkowitą kwotę zobowiązania. Odsetki od kapitału będą coraz niższe, a skala oszczędności może być olbrzymia, zwłaszcza w dłuższej perspektywie.
• Wcześniejsza spłata kredytu: możliwe jest również znaczne skrócenie okresu spłaty, a to daje nie tylko wymierne korzyści finansowe, ale również zupełnie zmienia sytuację życiową. Po uregulowaniu kredytu wpis hipoteki zostaje usunięty z ksiąg wieczystych, a dotychczasowy kredytobiorca przejmuje pełnię faktycznej własności oraz – co najważniejsze – jest wolny od zadłużenia z tego tytułu.

Nadpłata kredytu: ile można faktycznie zaoszczędzić?

Do wyobraźni najlepiej przemawiają liczby pokazujące, ile naprawdę można zaoszczędzić na nadpłacie kredytu hipotecznego.

Dane przykładowego kredytu hipotecznego:

• Kwota kredytu: 200 000 zł.
• Liczba rat: 300 (25 lat).
• Oprocentowanie: 3%.
• Raty: równe.
• Wysokość raty: 948,42 zł.
• Całkowita kwota do zapłaty: 284 526,79 zł.

Nadpłacając kredyt regularnie od samego początku kwotą 1000 zł i wybierając opcję obniżenia wysokości raty, uda się:

• Obniżyć całkowitą wartość odsetek o 47 481,56 zł.
• Skrócić okres kredytowania o 144 raty (12 lat).
• Sukcesywnie obniżać wysokość raty (po roku będzie wynosiła 895,54 zł, po dwóch 836,25 zł, a po pięciu 646,78 zł). Istnieje również możliwość jeszcze większego skrócenia okresu kredytowania bez obniżania wysokości raty, co da jeszcze większe całkowite oszczędności.

Nadpłacać regularnie czy większymi kwotami?

Oczywiście kredytobiorcy nie zawsze decydują się na regularną nadpłatę kredytu. Ta często przybiera postać większych kwot przelewanych jednorazowo. Takie rozwiązanie również może dać znakomite rezultaty. Przykładowo: decydując się na nadpłacenie 10 000 zł przy takim samym kredycie w 12 miesiącu spłacania zobowiązania uda się zaoszczędzić 4040,28 zł. Jeżeli zrobimy to natomiast w pierwszym miesiącu, kwota oszczędności wzrośnie do 4210,78 zł. W 36 miesiącu będzie to natomiast 3763,87 zł, a po 10 latach spłaty zaledwie 2430,47 zł. Wnioski są proste: im wcześniej rozpoczniesz nadpłacanie kredytu, tym większe korzyści z tego tytułu osiągniesz, ponieważ to właśnie w pierwszym okresie do spłaty pozostaje największy kapitał, a więc również największe odsetki z tego tytułu.

Warto przeanalizować jeszcze inny scenariusz, w którym kredytobiorca decyduje się na regularne wpłacanie co rok kwoty 5000 zł. Wówczas łączną wartość odsetek uda się obniżyć o ponad 22 tysiące złotych, a harmonogram spłaty skrócić o 4 miesiące.

Obniżenie raty czy skrócenie harmonogramu?

Większość banków umożliwia kredytobiorcom dokonującym nadpłaty kredytu wybranie, czy w związku z tym chcą obniżyć wysokość miesięcznej raty czy skrócić okres kredytowania. Teoretycznie bardziej opłacalna jest ta druga opcja. W pierwszym przywoływanym przykładzie pozwala na spłatę całości kredytu w ciągu 119 miesięcy, a więc skrócenie harmonogramu o 181 rat. Przekłada się to na końcowe oszczędności w wysokości 53 119,57 zł, a więc w kieszeni kredytobiorcy pozostanie niemal 6 tysięcy złotych więcej. Z drugiej strony warto jednak pamiętać, że w takim układzie wysokość miesięcznej raty nie będzie ulegać zmianie i co miesiąc trzeba będzie regulować kwotę 948,42 zł. Z tego powodu wiele osób preferuje model nadpłaty przekładającej się na wysokość raty, co wprawdzie wiąże się z koniecznością nieco dłuższej spłaty kredytu i poniesienia nieco większych kosztów, jednak z drugiej strony pozwala szybciej zaobserwować efekty działań i stanowi dzięki temu znakomitą motywację do nadpłacania.

Nadpłata to także forma oszczędzania

W czasie, w którym rekordowo niskie stopy procentowe działają na niekorzyść osób chcących oszczędzać w tradycyjny sposób (np. na lokatach czy kontach oszczędnościowych), nadpłata kredytu hipotecznego staje się świetnym sposobem na znalezienie wymiernych oszczędności i zachowanie w swojej kieszeni sporej kwoty. Przede wszystkim na kredyt należy spojrzeć jako na znaczne obciążenie domowego budżetu: konieczność regulowania rat utrudnia efektywne pomnażanie kapitału, wiąże się również z pewnym ryzykiem w dłuższym okresie. Po drugie, pełna własność nad nieruchomością to również znakomita forma lokowania kapitału. Po trzecie, znalezienie bezpiecznej alternatywy pozwalającej osiągnąć podobną stopę zwrotu jest obecnie bardzo trudne. Tymczasem aktywna nadpłata kredytu przybliża do osiągnięcia upragnionego celu i nie wiąże się z jakimkolwiek ryzykiem, dlatego warto zacząć korzystać z niej jak najwcześniej.